Calculez l'IIVTNU sur la vente de votre logement avec les deux méthodes introduites par la réforme de 2021. Comparez la méthode objective et la plus-value réelle, et payez la plus basse des deux.
arrow_downward Commencer le calculL'IIVTNU taxe l'augmentation de la valeur du sol urbain lors de la transmission d'un bien.
La plusvalía municipale, officiellement l'Impôt sur l'Augmentation de Valeur des Terrains Urbains (IIVTNU), est une taxe locale payée par celui qui vend, donne ou hérite d'un bien urbain en Espagne. Elle ne porte que sur la valeur du sol, pas sur la construction, et est encaissée par la mairie du lieu du bien.
Après l'annulation du système précédent par le Tribunal Constitutionnel en 2021 (STC 182/2021), le Gouvernement a publié le RDL 26/2021 qui introduit deux méthodes coexistantes. Le contribuable peut choisir celle qui donne la cotisation la plus basse, ce qui se traduit par une vraie économie quand l'opération n'a pas généré beaucoup de plus-value réelle.
Si le prix de vente est égal ou inférieur à celui d'achat, il n'y a pas de fait imposable : l'opération est exonérée. Dans ce cas il reste conseillé de déposer la déclaration à zéro pour éviter tout litige avec la mairie.
Depuis la réforme de 2021, vous pouvez choisir la plus avantageuse.
Applique un coefficient par années de détention à la valeur cadastrale du sol. C'est l'approche traditionnelle, avec une table de coefficients désormais révisable chaque année dans la loi de finances.
Sol cadastral 32 000 €, 8 ans de détention, coefficient 0,10, taux 29 % → cotisation 928 €.
Calcule la cotisation sur la plus-value effective de l'opération, au prorata du poids du sol dans la valeur cadastrale totale. Souvent plus favorable quand la revalorisation est modeste.
Plus-value 70 000 €, part du sol 38 %, taux 29 % → cotisation 7 714 €. Si la plus-value n'était que de 5 000 €, la méthode réelle tomberait à 551 €, mieux que la méthode objective.
Règle pratique : Plus la plus-value réelle est faible, mieux ressort la méthode réelle. Plus la revalorisation est forte, mieux ressort en général la méthode objective.
Si vous vendez au prix d'achat ou en dessous, l'opération est exonérée selon la jurisprudence du Tribunal Constitutionnel. Conservez actes et factures de travaux : vous devrez en faire la preuve.
Beaucoup d'ordonnances municipales accordent jusqu'à 95 % de réduction pour les transmissions mortis causa entre conjoints et descendants directs sur la résidence principale. Vérifiez l'ordonnance de votre mairie.
Certaines mairies (Madrid, Barcelone) réduisent la cotisation quand le produit est réinvesti dans une autre résidence principale dans les délais fixés par l'ordonnance locale.
Chaque mairie fixe son taux et son délai de déclaration. Voici les plus consultés.
| Ville | Taux applicable |
|---|---|
| Madrid | 29 % |
| Barcelone | 30 % |
| Valence | 30 % |
| Séville | 29 % |
| Saragosse | 26 % |
| Malaga | 27,3 % |
Données à mai 2026. Vérifiez toujours l'ordonnance fiscale en vigueur : beaucoup de mairies révisent leur taux chaque année.
Dans une vente, c'est toujours le vendeur. Dans une succession ou donation, c'est l'héritier ou le donataire. L'acheteur ne paie jamais, même si les parties peuvent convenir contractuellement d'un autre arrangement : cet accord n'engage qu'elles, la mairie continue de réclamer au vendeur.
Non. Depuis la STC 59/2017 confirmée par la STC 182/2021, si la vente ne génère pas de plus-value réelle il n'y a pas de fait imposable, vous êtes exonéré. Il faudra prouver la perte avec les actes et les factures de travaux.
La méthode objective applique un coefficient par années de détention à la valeur cadastrale du sol (table du RDL 26/2021). La méthode réelle calcule la cotisation sur la plus-value comptable, au prorata du poids du sol dans la valeur cadastrale totale. Depuis 2021 le contribuable paie la plus basse des deux.
Cela dépend de la plus-value réelle. Plus elle est faible par rapport à la valeur cadastrale du sol, mieux ressort la méthode réelle. Plus la revalorisation est forte (typiquement les longues détentions avec un fort effet inflation), mieux ressort souvent la méthode objective.
Votre dernière facture d'IBI la détaille : valeur cadastrale du sol, valeur cadastrale de la construction et total. Si vous ne la trouvez pas, connectez-vous au portail du Catastro avec certificat numérique ou Cl@ve et téléchargez le justificatif à jour.
30 jours ouvrés après la vente pour une compraventa classique. 6 mois (prorogeables à 1 an) en cas de succession. La plupart des grandes villes fonctionnent en autoliquidation : vous calculez et payez sans attendre que la mairie vous envoie l'avis.
La méthode réelle sortira élevée en absolu car la base est toute la plus-value comptable, mais la part du sol dans les anciens cadastres est souvent faible. Calculez toujours les deux : grâce au coefficient bas pour les années 8 à 13, la méthode objective gagne souvent largement.
Pas directement. Sa cotisation ne se déduit pas de votre IRPF. En revanche elle s'ajoute aux frais de la vente pour réduire la plus-value patrimoniale déclarée : plus la plusvalía est élevée, plus la base IRPF de l'opération baisse.
Vous disposez de 4 ans pour demander la restitution des sommes indûment versées. Des délais différents s'appliquent si vous n'avez jamais déposé ou si la mairie vous a notifié une liquidation. Si la cotisation est confiscatoire (plus de 100 % de la plus-value réelle), le Tribunal Constitutionnel a déjà jugé la situation inconstitutionnelle et un recours est possible.
Pas encore : le calcul automatique au moment d'enregistrer une vente n'est pas livré dans la beta actuelle. Vous pouvez en revanche utiliser cette calculatrice avec les données déjà saisies dans imotrack (prix d'achat, charges, valeurs cadastrales) et conserver le résultat dans la fiche du bien. L'intégration native en un clic et l'export pour le gestor sont sur la roadmap.
Outil
Avant d'acheter un autre bien, mesurez la rentabilité brute, nette et cash-on-cash en moins d'une minute.
Guide
Modèle 100 (résidents) et Modèle 210 (non-résidents) expliqués pas à pas, avec charges déductibles et délais.
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Calculez l'IRPF annuel sur vos loyers avec la déduction de 60 % pour les résidents.
imotrack tient l'historique fiscal de chaque bien : au moment de vendre, le calcul ne demande qu'un clic.
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