Un guide clair, avec les dates confirmées et un test de 60 secondes. La plupart des propriétaires particuliers n'ont pas besoin de Verifactu, et voici pourquoi.
Dernière révision : 9 juin 2026, conforme au RD 1007/2023 et au report du RD-ley 15/2025.
Réponse courte
Si vous louez en tant que particulier et déclarez les revenus comme revenus du capital immobilier (le cas habituel), vous n'êtes pas concerné par Verifactu du simple fait de louer. L'obligation ne vise que ceux qui louent via une société, ceux qui sont imposés au titre d'une activité économique (avec au moins un salarié à temps plein) et la location touristique avec services de type hôtelier.
Et même si vous étiez concerné, rien ne presse en 2026 : l'obligation ne commence que le 1er janvier 2027 pour les sociétés et le 1er juillet 2027 pour les autres.
Quatre questions. Vos réponses ne sont pas enregistrées : le calcul se fait dans votre navigateur.
À titre indicatif. Ne remplace pas l'avis d'un conseiller fiscal pour votre cas précis.
Votre profil décide. Voici les situations les plus fréquentes parmi les loueurs en Espagne.
| Profil de loueur | Verifactu ? |
|---|---|
| Particulier, 1 logement en location longue durée | NON |
| Particulier louant des chambres ou en coliving | NON |
| Location saisonnière d'un logement (sans services) | NON |
| Logement à usage touristique sans services hôteliers | NON |
| Logement à usage touristique avec services hôteliers | OUI |
| Location via une société (SL) | OUI |
| Particulier avec au moins un salarié à temps plein | OUI |
Le « oui » s'applique lorsque, de plus, vous émettez des factures avec un logiciel. Qui ne remet que des quittances ne génère aucun enregistrement de facturation.
Verifactu a été approuvé par le RD 1007/2023, mais son entrée en vigueur a été reportée deux fois. Voici les dates en vigueur en juin 2026.
Sociétés (impôt sur les sociétés)
1er janvier 2027
Avant cette date, les systèmes de facturation des sociétés doivent être conformes.
Indépendants et autres (IRPF avec activité économique, IRNR avec établissement stable)
1er juillet 2027
Inclut les loueurs dont la location est imposée comme activité économique.
Important : le RD-ley 15/2025 a reporté les échéances (elles étaient fixées à 2026), mais n'a ni supprimé la règle ni changé qui elle vise. Qui n'est pas dans le champ n'y sera pas davantage en 2027.
Beaucoup de pages de logiciels laissent entendre que, si vous émettez une facture, vous êtes déjà soumis à Verifactu. C'est faux. L'obligation d'émettre une facture (une question d'IVA) et l'obligation Verifactu (une question de systèmes de facturation) sont deux plans distincts.
Le cas le plus net : un particulier qui loue un local commercial à une entreprise doit émettre une facture avec IVA et appliquer une retenue, mais n'est pas soumis à Verifactu tant que la location reste du revenu du capital immobilier (sans société et sans salarié à temps plein). Facturer l'IVA n'en fait pas une activité économique au sens de l'IRPF.
En une phrase
Verifactu ne dépend pas du fait d'avoir un logement loué ni d'émettre une facture isolée : il dépend du fait d'être une société ou que votre location soit une activité économique. Qui vous vend un logiciel « parce que vous louez » vous survend une obligation que vous n'avez probablement pas.
Tant qu'il s'agit de location de logement sans services hôteliers, c'est du capital immobilier : pas de Verifactu. Si vous ajoutez ménage pendant le séjour, réception ou linge, cela peut devenir une activité économique.
Un logement loué au mois à un étudiant ou à un travailleur en déplacement reste exonéré d'IVA et se documente par une quittance. Aucune obligation Verifactu.
Si vous remettez seulement les clés et nettoyez entre deux séjours, c'est de la location de logement exonérée d'IVA. Vous n'émettez pas de facture avec IVA et restez hors Verifactu.
Si vous fournissez des services dignes d'un hôtel, c'est imposé à 10 % d'IVA et c'est une activité économique. Là, oui : si vous facturez avec un logiciel, il doit être Verifactu (échéance 1er juillet 2027).
imotrack est conçu pour l'investisseur particulier qui gère entre 1 et 20 biens, justement le profil qui, dans la plupart des cas, n'a pas besoin de Verifactu.
Et si votre cas fait partie de ceux qui sont concernés (société ou activité économique), vous le saurez tôt, bien avant 2027.
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C'est le cadre de l'administration fiscale espagnole, fixé par le RD 1007/2023, qui impose aux logiciels de facturation de garantir que les factures ne peuvent pas être altérées. Chaque facture porte un code QR et, dans le mode Verifactu, est transmise au fisc.
Si vous louez en tant que particulier et déclarez en capital immobilier, non. L'obligation, pour qui est concerné, ne commence qu'en 2027.
La location de logement est exonérée d'IVA et se documente d'ordinaire par une quittance, pas une facture. Seule la location de local commercial à des entreprises exige une facture avec IVA.
Vous devez émettre une facture avec IVA et appliquer une retenue, mais cela seul ne vous soumet pas à Verifactu. Vous ne l'êtes que si vous louez via une société ou si votre location est une activité économique.
Lorsque vous avez au moins un salarié en contrat de travail à temps plein dédié à la gestion (art. 27.2 de la loi sur l'IRPF), ou lorsque vous fournissez des services hôteliers en location touristique.
Pas à cause du nombre. Dix appartements sans salarié à temps plein restent du capital immobilier. Ce qui compte, c'est la structure, pas la quantité.
Tenir vos quittances à la main ou avec un modèle simple ne fait pas de vous l'utilisateur d'un système de facturation. Méfiez-vous toutefois des tableurs qui génèrent et conservent des factures comme un logiciel.
C'est une obligation de votre gestor pour ses propres factures, pas la vôtre. Ce sont des choses distinctes.
Elles ont déjà été reportées deux fois (la dernière par le RD-ley 15/2025). En juin 2026, les dates en vigueur sont le 1er janvier et le 1er juillet 2027. Mieux vaut ne pas compter sur un troisième report.
imotrack n'est pas un système de facturation : il organise vos locations et prépare vos informations fiscales. La plupart des investisseurs particuliers n'ont pas besoin de Verifactu, c'est pourquoi nous ne vous le vendons pas.
Ce guide s'appuie sur des textes publiés. Pour votre cas précis, consultez toujours un conseiller fiscal.
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