Guía clara, con las fechas confirmadas y un test de 60 segundos. La mayoría de los arrendadores particulares no necesita Verifactu, y aquí le explicamos por qué.
Última revisión: 9 de junio de 2026, conforme al RD 1007/2023 y al aplazamiento del RD-ley 15/2025.
Respuesta corta
Si usted alquila como particular y declara los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario (el caso habitual), no está obligado a Verifactu por el hecho de alquilar. La obligación solo alcanza a quien alquila como sociedad, a quien tributa por actividad económica (con al menos un empleado a jornada completa) y al alquiler turístico con servicios de hostelería.
Y aunque le afectara, no hay prisa en 2026: la obligación no empieza hasta el 1 de enero de 2027 para las sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto.
Cuatro preguntas. Sus respuestas no se guardan: el cálculo ocurre en su navegador.
Orientativo. No sustituye el consejo de un asesor fiscal para su caso concreto.
Su perfil decide. Estas son las situaciones más frecuentes entre arrendadores en España.
| Perfil de arrendador | ¿Verifactu? |
|---|---|
| Particular, 1 vivienda en alquiler de larga duración | NO |
| Particular que alquila habitaciones o coliving | NO |
| Alquiler de temporada de una vivienda (sin servicios) | NO |
| Vivienda de uso turístico sin servicios de hostelería | NO |
| Vivienda de uso turístico con servicios de hostelería | SÍ |
| Alquiler a través de una sociedad (SL) | SÍ |
| Particular con al menos un empleado a jornada completa | SÍ |
El «sí» se aplica cuando, además, usted emite facturas con un programa informático. Quien solo entrega recibos no genera registros de facturación.
Verifactu se aprobó en el RD 1007/2023, pero su entrada en vigor se ha aplazado dos veces. Estas son las fechas vigentes a junio de 2026.
Sociedades (Impuesto sobre Sociedades)
1 de enero de 2027
Antes de esa fecha, los sistemas de facturación de las sociedades deben estar adaptados.
Autónomos y demás (IRPF con actividad económica, IRNR con establecimiento permanente)
1 de julio de 2027
Incluye a los arrendadores cuyo alquiler tributa como actividad económica.
Importante: el RD-ley 15/2025 aplazó los plazos (antes eran 2026), pero no eliminó la norma ni cambió a quién afecta. Quien no esté en el ámbito sigue sin estarlo en 2027.
Muchas páginas de software dan a entender que, si usted emite una factura, ya está obligado a Verifactu. No es cierto. La obligación de emitir factura (un tema de IVA) y la obligación de Verifactu (un tema de sistemas de facturación) son dos planos distintos.
El caso más claro: un particular que alquila un local comercial a una empresa debe emitir factura con IVA y practicar retención, pero no está obligado a Verifactu mientras su alquiler siga siendo rendimiento del capital inmobiliario (sin sociedad y sin empleado a jornada completa). Repercutir IVA no le convierte en actividad económica a efectos de IRPF.
En una frase
Verifactu no depende de tener un piso alquilado ni de emitir una factura suelta: depende de ser sociedad o de que su alquiler sea actividad económica. Quien le venda software «porque alquila» le está sobrevendiendo una obligación que probablemente no tiene.
Mientras sea alquiler de vivienda sin servicios de hostelería, es capital inmobiliario: sin Verifactu. Si añade limpieza durante la estancia, recepción o cambio de ropa, puede pasar a actividad económica.
Una vivienda alquilada por meses a un estudiante o a un trabajador desplazado sigue exenta de IVA y se documenta con recibo. No genera obligación de Verifactu.
Si solo entrega las llaves y limpia entre estancias, es alquiler de vivienda exento de IVA. No emite factura con IVA y no entra en Verifactu.
Si presta servicios propios de un hotel, tributa con IVA al 10 % y es actividad económica. Aquí sí: si factura con software, debe ser Verifactu (plazo 1 de julio de 2027).
imotrack está pensado para el inversor particular que gestiona entre 1 y 20 inmuebles, justo el perfil que en la mayoría de los casos no necesita Verifactu.
Y si su caso es de los que sí entran (sociedad o actividad económica), lo sabrá pronto y con tiempo de sobra antes de 2027.
Sin tarjeta. Datos cifrados en la UE (Fráncfort), conforme al RGPD.
Es el marco de la Agencia Tributaria, regulado por el RD 1007/2023, que obliga a que los programas de facturación garanticen que las facturas no se pueden alterar. Cada factura lleva un código QR y, en la modalidad Verifactu, se remite a Hacienda.
Si alquila como particular y declara como capital inmobiliario, no. La obligación, para quien le afecte, no empieza hasta 2027.
El alquiler de vivienda está exento de IVA y normalmente se documenta con un recibo, no con una factura. Solo el alquiler de local comercial a empresas exige factura con IVA.
Debe emitir factura con IVA y aplicar retención, pero eso por sí solo no le obliga a Verifactu. Solo lo estará si alquila como sociedad o su alquiler es actividad económica.
Cuando tiene al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa dedicado a la gestión (art. 27.2 de la Ley de IRPF), o cuando presta servicios de hostelería en alquiler turístico.
No por el número. Diez pisos sin empleado a jornada completa siguen siendo capital inmobiliario. Lo que cuenta es la estructura, no la cantidad.
Llevar sus recibos a mano o con una plantilla simple no le convierte en usuario de un sistema de facturación. Cuidado, eso sí, con hojas de cálculo que generen y conserven facturas como si fueran un programa.
Esa es una obligación de su gestor por sus propias facturas, no suya. Son cosas distintas.
Ya se han aplazado dos veces (la última, con el RD-ley 15/2025). A junio de 2026, las fechas vigentes son el 1 de enero y el 1 de julio de 2027. No conviene confiar en un tercer aplazamiento.
imotrack no es un sistema de facturación: organiza sus alquileres y prepara su información fiscal. La mayoría de inversores particulares no necesita Verifactu, y por eso no se lo vendemos.
Esta guía se basa en normativa publicada. Para su caso concreto, consulte siempre a un asesor fiscal.
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