El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, explicado sin jerga: a quién afecta, cómo se calcula y por qué la reforma de 2021 lo cambió todo.
Versión del 23 de mayo de 2026. Conforme al RDL 26/2021 y a las ordenanzas fiscales municipales 2026.
La plusvalía municipal, oficialmente llamada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que se aplica cuando un terreno urbano cambia de propietario, ya sea por venta, herencia o donación. Solo grava el suelo (no la construcción) y solo cuando ha aumentado de valor desde que el actual propietario lo adquirió.
A pesar de su nombre, no se calcula sobre la ganancia real del propietario sino sobre el valor catastral del terreno y el tiempo transcurrido desde la adquisición. La reforma del Real Decreto-Ley 26/2021 introdujo un segundo método (el real) y el derecho a no pagar cuando no hay incremento.
Resumen rápido
Si vende, hereda o recibe en donación un piso o un terreno urbano en España y ha aumentado de valor desde que lo adquirió, debe pagar la plusvalía municipal al ayuntamiento donde se ubica. Tiene 30 días en venta o 6 meses en herencia para autoliquidar. Puede elegir entre el método objetivo y el real: el ayuntamiento aplica el más bajo.
El sujeto pasivo cambia según el tipo de operación. En venta, paga el vendedor (salvo pacto en contrario). En herencia o donación, paga quien recibe el inmueble. En todos los casos, el plazo y la cuantía dependen de la operación y del municipio.
Venta de vivienda o local
Paga el vendedor en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. En la práctica, suele encargarse la gestoría del comprador o la notaría como parte del cierre.
Herencia
Pagan los herederos en los 6 meses siguientes al fallecimiento, prorrogable a 12 meses si se solicita en plazo. Se autoliquida en el ayuntamiento del lugar del inmueble.
Donación
Paga el donatario (quien recibe el inmueble) en los 30 días hábiles desde la escritura.
El RDL 26/2021 obliga a los ayuntamientos a aceptar ambos. Puede elegir el que le cueste menos.
Se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la compra. El coeficiente se actualiza anualmente y cada municipio fija su tipo impositivo (máximo 30 %).
Cuota = Valor catastral del suelo × Coeficiente × Tipo impositivo municipal
Se calcula sobre la ganancia efectiva entre el precio de adquisición y el precio de transmisión, aplicada al porcentaje que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total. Luego se le aplica el tipo impositivo municipal.
Cuota = (Ganancia real × % suelo en valor catastral) × Tipo impositivo municipal
¿Cuál se aplica?
El ayuntamiento aplica por defecto el método objetivo, pero el contribuyente puede optar por el real si le resulta más favorable. En operaciones con poca ganancia y muchos años, el método real suele ser más barato. Use nuestra calculadora para comparar ambos antes de autoliquidar.
El 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el método de cálculo objetivo entonces vigente, porque podía gravar a contribuyentes que no habían obtenido ganancia real. El Gobierno aprobó el RDL 26/2021 para reestablecer el impuesto con dos cambios clave.
Primero, ahora el contribuyente puede elegir entre el método objetivo y el método real, y se aplica el más bajo. Segundo, si no hay incremento de valor entre adquisición y transmisión, la operación está exenta y no se paga nada (pero hay que declararlo igualmente).
La plusvalía municipal se autoliquida ante el ayuntamiento donde está el inmueble, no donde reside el contribuyente. Cada municipio tiene su propio modelo y sus plazos pueden variar marginalmente, aunque los plazos legales son comunes.
| Venta | 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. |
| Herencia | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 12 si se solicita antes de que termine el quinto mes. |
| Donación | 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. |
Calculadora de plusvalía municipal
Compare en segundos los dos métodos para su caso concreto, con el tipo impositivo de su municipio.
Calcular ahora arrow_forwardPlusvalía al vender un piso
Guía paso a paso de la autoliquidación cuando vende, con ejemplo numérico.
Leer la guía arrow_forwardNo. La plusvalía municipal grava el suelo y la paga al ayuntamiento. La plusvalía del IRPF grava la ganancia patrimonial del vendedor y se paga al Estado a través de la declaración de la renta. Son dos impuestos diferentes que pueden coincidir.
Por ley, paga el vendedor en una compraventa. Las partes pueden pactar otra cosa, pero ese pacto solo vincula a ellas: si el comprador acepta pagarla y luego no lo hace, el ayuntamiento puede reclamarla al vendedor.
No. Desde el RDL 26/2021, si demuestra que no ha habido incremento de valor entre compra y venta, la operación está exenta. Debe declararlo igualmente con la documentación que acredite ambos precios.
El contribuyente. El ayuntamiento aplica por defecto el método objetivo, pero el contribuyente puede optar por el real al autoliquidar. Conviene calcular ambos antes de presentar el modelo.
El 30 % por defecto, según la Ley de Haciendas Locales. Cada municipio fija el suyo, normalmente entre el 20 % y el 30 %. Madrid aplica el 29 %, Barcelona el 30 %, Valencia el 29 %.
El ayuntamiento aplica recargos del 5 %, 10 %, 15 % o 20 % en función del retraso, más intereses de demora si supera los 12 meses. Conviene autoliquidar en plazo aunque no se haya cobrado aún el precio de la venta.
Solo si la autoliquidación no era firme cuando se publicó la sentencia del TC (octubre 2021). Las firmes (más de 4 años, sin recurso pendiente) no son recurribles. Consulte con un abogado fiscalista para su caso concreto.
Sí, salvo bonificaciones municipales. Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones del 50 % al 95 % para la transmisión de la vivienda habitual a cónyuge, descendientes o ascendientes. Consulte la ordenanza fiscal de su municipio.
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