Conozca la rentabilidad real de su próxima inversión: bruta, neta y cash-on-cash. Cálculo completo con gastos de compra, hipoteca, IRPF y vacancia.
arrow_downward Ir a la calculadoraTres métricas, tres ángulos distintos. Conviene mirar las tres antes de decidir una compra.
Es el ratio más conocido: ingreso anual del alquiler dividido por la inversión total (precio, gastos de compra y reforma). Es la métrica que verá en los anuncios y en los blogs inmobiliarios. Útil para comparar a primera vista, insuficiente para decidir.
Ejemplo: piso de 200 000 € comprado con 22 000 € de gastos, alquilado a 1 000 €/mes. Rentabilidad bruta = (1 000 × 12) / 222 000 = 5,40%.
Resta los gastos del alquiler (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento) y la vacancia esperada. Es la rentabilidad real que su piso genera antes de impuestos y de la hipoteca. Casi siempre es 1,5 a 2,5 puntos por debajo de la bruta.
Mismo piso: con 150 €/mes de gastos recurrentes y 5% de vacancia, la rentabilidad neta cae a 4,07%.
Sólo tiene sentido si financia parte de la compra con hipoteca. Mide cuánto rinde el dinero que usted ha puesto realmente de su bolsillo (entrada + gastos + reforma), después de la cuota mensual e IRPF. Es la métrica más importante para un inversor apalancado.
Con una hipoteca de 160 000 € al 3,2% a 25 años, el cash-on-cash sobre los 62 000 € de capital propio puede llegar al 8-10%, muy por encima de la rentabilidad neta.
Mucha gente calcula sobre el precio escriturado y olvida los 10-12% adicionales de ITP, notaría, registro y gestoría. Sobre una inversión de 200 000 €, esto sube la base 22 000 € y baja la rentabilidad de 6% a 5,4%.
Ningún piso está alquilado 12 meses al año durante toda su vida. Un mes de búsqueda de inquilino cada dos años representa ya un 4% de vacancia. Para alquiler turístico, la vacancia real suele ser 25-40% según temporada y zona.
La rentabilidad publicada suele ser bruta y antes de IRPF. Para un residente con tramo del 37%, después de aplicar la reducción del 60% sobre vivienda habitual, los impuestos restan otro 1-1,5% a la rentabilidad neta. No residentes no aplican esta reducción.
Rentabilidades brutas medias de mercado para vivienda en alquiler residencial, según los principales portales inmobiliarios y el Banco de España. Las cifras varían por barrio: úselas como punto de partida, no como verdad absoluta.
| Ciudad | Rentabilidad bruta |
|---|---|
| Madrid | 4,5 - 5,5% |
| Barcelona | 4,5 - 5,5% |
| Valencia | 6,0 - 7,5% |
| Sevilla | 6,0 - 7,0% |
| Bilbao | 5,0 - 6,0% |
| Capitales secundarias | 6,5 - 8,5% |
Fuente: agregado de portales inmobiliarios + Boletín Estadístico del Banco de España (2026). Actualizado trimestralmente.
Una rentabilidad bruta del 5-6% es media de mercado en 2026. Por debajo del 4% es difícil amortizar gastos e IRPF. Por encima del 7-8% en una capital suele indicar mayor riesgo (barrio menos consolidado, mayor vacancia, estado del piso).
Porque la neta resta los gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento) y la vacancia. La diferencia típica es de 1,5 a 2,5 puntos. Si su rentabilidad neta cae por debajo del 3% antes de impuestos, replantéese la inversión.
Sí. Si marca "residente fiscal en España", aplicamos automáticamente la reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo (artículo 23.2 de la LIRPF), válida sólo para alquiler de vivienda habitual de larga duración. Para no residentes, alquiler turístico o por temporada, no se aplica.
Intereses de la hipoteca (no el capital), IBI, comunidad, seguros, reparaciones, suministros que pague usted, amortización del 3% del valor de construcción y honorarios de gestor o agencia. Mantenga todos los justificantes durante 4 años (plazo de prescripción de Hacienda).
Cashflow anual (renta neta menos cuota hipoteca menos IRPF) dividido por el capital propio aportado (entrada + gastos de compra + reforma). Si paga al contado no aplica, porque el capital propio sería toda la inversión y el cash-on-cash igualaría la rentabilidad neta después de impuestos.
Sirve como aproximación, pero el alquiler turístico requiere ajustes: vacancia más alta (25-40%), gastos de gestión muy superiores, sin reducción del 60% y con IVA si supera el umbral. El alquiler por habitaciones también obliga a declarar como actividad económica si presta servicios hoteleros.
Vivienda usada paga ITP (entre 6% y 10% según comunidad autónoma). Vivienda nueva paga IVA al 10% más AJD (1-1,5%). Si compra obra nueva, ajuste el porcentaje de "gastos de compra" a 12-13%.
La calculadora asume cuota constante para simplificar. Para variable, use el tipo medio esperado durante los próximos 5 años (Euríbor previsto + diferencial). Para mixta, modélela con dos cálculos: el primero al tipo fijo durante los años pactados, el segundo al tipo variable estimado.
No. Todo el cálculo se hace en su navegador, ninguna cifra se envía a nuestros servidores. Si cierra la pestaña, los datos se pierden. Si quiere guardar el seguimiento mes a mes, abra una cuenta gratis en la beta de imotrack.
En esta calculadora simple, no: es un piso a la vez. En imotrack sí gestiona toda su cartera (residencial, coliving, temporada, vacacional) con rentabilidad por piso y consolidada, IRPF y export fiscal listo para su gestor.
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