Connaissez la vraie rentabilité de votre prochain investissement en Espagne : brute, nette et cash-on-cash. Calcul complet avec frais d'achat, emprunt, IRPF et vacance.
arrow_downward Aller au calculateurTrois métriques, trois angles. Mieux vaut les regarder toutes les trois avant de signer.
C'est le ratio le plus connu : loyer annuel divisé par l'investissement total (prix, frais d'achat et travaux). C'est la métrique que vous verrez dans les annonces et sur les blogs immobiliers. Utile pour comparer rapidement, insuffisante pour décider.
Exemple : un bien à 200 000 € avec 22 000 € de frais, loué 1 000 €/mois. Rentabilité brute = (1 000 × 12) / 222 000 = 5,40%.
Elle retranche les charges récurrentes (IBI, copropriété, assurances, entretien) et la vacance prévue. C'est la rentabilité réelle avant impôt et emprunt. Presque toujours 1,5 à 2,5 points sous la brute.
Même bien : avec 150 €/mois de charges et 5% de vacance, la nette tombe à 4,07%.
Pertinent uniquement si vous financez avec un emprunt. Il mesure combien rend l'argent que vous avez réellement mis de votre poche (apport + frais + travaux), après mensualité et IRPF. La métrique la plus importante pour un investisseur endetté.
Avec un emprunt de 160 000 € à 3,2% sur 25 ans, le cash-on-cash sur les 62 000 € d'apport peut atteindre 8-10%, bien au-dessus de la rentabilité nette.
Beaucoup d'investisseurs calculent sur le prix d'acte seul et oublient les 10-12% additionnels d'ITP, notaire, registre et gestoría. Sur 200 000 €, cela ajoute 22 000 € à la base et fait passer la rentabilité de 6% à 5,4%.
Aucun bien n'est loué 12 mois sur 12 toute sa vie. Un mois de recherche de locataire tous les deux ans représente déjà 4% de vacance. Pour le saisonnier, la vacance réelle est plutôt de 25-40% selon la saison et la zone.
La rentabilité affichée est en général brute et avant IRPF. Pour un résident en tranche 37%, après l'abattement de 60% sur résidence principale, l'impôt retire encore 1 à 1,5 point à la rentabilité nette. Les non-résidents n'ont pas droit à cet abattement.
Rentabilités brutes moyennes de marché pour la location longue durée résidentielle, d'après les principaux portails immobiliers espagnols et la Banque d'Espagne. Les chiffres varient par quartier : à prendre comme point de départ, pas comme vérité absolue.
| Ville | Rentabilité brute |
|---|---|
| Madrid | 4,5 - 5,5% |
| Barcelone | 4,5 - 5,5% |
| Valence | 6,0 - 7,5% |
| Séville | 6,0 - 7,0% |
| Bilbao | 5,0 - 6,0% |
| Capitales secondaires | 6,5 - 8,5% |
Source : agrégation des portails immobiliers + Bulletin Statistique de la Banque d'Espagne (2026). Mis à jour trimestriellement.
Une rentabilité brute de 5-6% est la moyenne du marché. En dessous de 4%, difficile d'amortir charges et IRPF. Au-dessus de 7-8% dans une capitale signale souvent un risque additionnel (quartier moins établi, vacance plus forte, état du bien).
Parce que la nette retire les charges récurrentes (IBI, copropriété, assurances, entretien) et la vacance. L'écart typique est de 1,5 à 2,5 points. Si votre nette tombe sous 3% avant impôt, reconsidérez l'investissement.
Oui. Si vous cochez "résident fiscal en Espagne", nous appliquons automatiquement l'abattement de 60% sur le revenu net locatif positif (LIRPF art. 23.2), valable uniquement pour les locations longue durée de résidence principale. Pas appliqué pour non-résidents, locations saisonnières ou touristiques.
Intérêts d'emprunt (pas le capital), IBI, copropriété, assurances, réparations, charges payées par le propriétaire, amortissement à 3% de la valeur de construction, et honoraires de gestor ou d'agence. Conservez les justificatifs pendant 4 ans (prescription Hacienda).
Cashflow annuel (revenu net moins mensualité moins IRPF) divisé par l'apport personnel (apport + frais d'achat + travaux). Si vous payez comptant, le cash-on-cash égale la rentabilité nette après impôt, les deux convergent.
Comme approximation grossière oui, mais le saisonnier demande des ajustements : vacance bien plus haute (25-40%), coûts de gestion supérieurs, pas d'abattement 60% et IVA si vous dépassez le seuil. La location à la chambre oblige aussi à déclarer en activité économique si vous fournissez des prestations hôtelières.
L'ancien paie l'ITP (6 à 10% selon la communauté autonome). Le neuf paie l'IVA à 10% plus l'AJD (1-1,5%). Pour du neuf, montez les "frais d'achat" à 12-13%.
Le calculateur suppose une mensualité constante pour simplifier. Pour un variable, utilisez le taux moyen prévu sur les 5 prochaines années (Euribor anticipé + marge). Pour un mixte, modélisez en deux temps : fixe pendant la période convenue, puis variable estimé.
Non. Tous les calculs tournent dans votre navigateur, rien n'est envoyé à nos serveurs. Si vous fermez l'onglet, les données disparaissent. Pour garder le suivi mois après mois, ouvrez un compte gratuit en beta imotrack.
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