Tout ce qu'un investisseur particulier peut retrancher du revenu locatif avant de payer l'IRPF espagnol : liste complète, plafonds et comment justifier chaque dépense.
Mis à jour en mai 2026 selon la LIRPF et la dernière note d'information de l'AEAT (administration fiscale espagnole).
La location d'un logement en Espagne génère ce que l'administration fiscale appelle "capital inmobiliario" (revenus du capital immobilier). Pour calculer le revenu net imposable à l'IRPF, vous pouvez retrancher toutes les dépenses nécessaires à l'obtention de ce loyer, à condition de pouvoir les justifier. Bien utilisées, ces déductions réduisent votre base imposable de 30 à 50%.
Ce guide couvre le cas le plus fréquent : une personne physique (investisseur particulier) qui loue un appartement à un locataire en résidence principale et en longue durée. Pour la location saisonnière, la location à la chambre avec services, ou si vous opérez en personne morale, les règles diffèrent, nous le signalons à chaque section.
Chaque poste se déduit du revenu brut locatif AVANT l'application de l'abattement de 60% pour résidence principale.
| Catégorie | Ce que ça couvre |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Uniquement les intérêts du prêt, PAS le remboursement du capital. Si l'emprunt couvre aussi un box ou un garage loué à part, prorata. |
| Entretien et réparation | Peinture, plomberie, entretien de chaudière, remplacement d'électroménager usé. Les améliorations (ligne suivante) ne sont PAS incluses. |
| Amortissement 3% | 3% par an du plus élevé entre : la valeur cadastrale de la construction (sans le terrain) ou le coût d'acquisition de la construction. Les meubles s'amortissent à 10%. |
| IBI et taxes locales | Taxe foncière (IBI), taxe sur les ordures, vado, éclairage public. À proratiser par mois loués si le bien n'a pas été loué toute l'année. |
| Copropriété | Cotisations ordinaires et appels de fonds extraordinaires pour l'entretien. Les appels de fonds pour amélioration s'amortissent à 3%, pas de déduction en une fois. |
| Assurances | Multirisque habitation, garantie loyers impayés (GLI), responsabilité civile. Si une police couvre plusieurs biens, prorata. |
| Charges payées par le propriétaire | Eau, électricité, gaz, internet, uniquement si VOUS les payez (typique en location à la chambre ou quand le contrat le prévoit). Si le locataire paye, pas applicable. |
| Honoraires de professionnels | Gestor, avocat pour rédiger le bail ou gérer un impayé, agence qui a trouvé le locataire, notaire pour actes liés à la location. |
| Créances douteuses | Loyers impayés non recouvrés 6 mois après la première mise en demeure formelle. |
| Améliorations et extensions | Remplacement de fenêtres en double vitrage, rénovation complète de salle de bain, climatisation neuve. Pas déductible en une fois. |
| Publicité et recherche de locataire | Annonces sur portails immobiliers, photos professionnelles, home staging pour mettre le bien sur le marché. |
| Taxes non étatiques | Inspection technique de l'immeuble (ITE/IEE), licences municipales obligatoires pour louer. |
Source : articles 21 à 23 de la Loi 35/2006 IRPF, Règlement IRPF (RD 439/2007) et note d'information AEAT 2026. Conservez tous les justificatifs pendant 4 ans, durée de prescription espagnole.
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Essayer le calculateur de rentabilité arrow_forwardSi votre locataire utilise le bien comme résidence principale avec un bail longue durée (minimum 5 ans avec une personne physique, 7 avec une personne morale), vous pouvez appliquer un abattement de 60% sur le revenu net locatif POSITIF. C'est le plus gros avantage fiscal de la location résidentielle en Espagne.
Important : l'abattement s'applique au revenu NET (revenus moins charges déductibles), pas au brut. Si vous déclarez une perte, aucun abattement, les pertes s'imputent sur les autres revenus du capital immobilier des 4 années suivantes. L'abattement ne s'applique pas non plus à la location saisonnière, à la location à la chambre avec services hôteliers, ni aux non-résidents.
Exemple chiffré
Loyer annuel de 12 000 €, charges déductibles de 4 800 € (intérêts 1 800 € + IBI 350 € + copropriété 720 € + assurances 280 € + amortissement 1 650 €). Revenu net = 7 200 €. Application abattement 60% : base imposable = 7 200 × 40% = 2 880 €. À tranche IRPF 37%, impôt dû = 1 066 €. Sans l'abattement il aurait été de 2 664 €. Économie fiscale annuelle : 1 598 €.
L'amortissement à 3% est probablement la charge déductible la PLUS souvent oubliée par les petits investisseurs. L'administration fiscale espagnole permet de déduire 3% par an du PLUS ÉLEVÉ entre deux valeurs : (a) la valeur cadastrale de la construction (PAS du terrain, qui est ventilé sur l'avis d'imposition foncière) ou (b) le coût d'acquisition de la construction (prix d'acte moins la part du terrain, environ proportionnelle au ratio cadastral construction/total).
C'est une charge comptable, aucun euro ne sort de votre compte, mais elle réduit la base imposable chaque année. Elle se cumule pendant toute la durée de vie du bien tant qu'il est loué. Pour les meubles, 10% par an pendant 10 ans. L'amortissement ne s'applique pas au terrain, car selon l'administration fiscale, le terrain ne se déprécie pas.
Cas pratique
Bien acheté 200 000 €. L'avis d'imposition foncière indique : valeur cadastrale totale 95 000 €, dont 70 000 € de construction (74%) et 25 000 € de terrain (26%). Option A (cadastrale construction) : 70 000 € Option B (coût construction) : 200 000 × 74% = 148 000 € On prend le PLUS ÉLEVÉ : 148 000 €. Amortissement annuel = 148 000 × 3% = 4 440 €/an. Meubles (5 000 €) → 500 €/an pendant 10 ans en plus. Total amortissement : 4 940 €/an. Sur un bien à 1 000 €/mois (12 000 € annuels), cette seule ligne efface déjà près de 40% du loyer avant toute autre charge.
La location de vacances est imposée comme revenu du capital immobilier comme un bien classique, mais SANS abattement de 60%. Si vous proposez des services hôteliers (ménage quotidien, accueil, repas), cela devient une activité économique et vous devez vous inscrire comme autónomo avec TVA à 10%.
Chaque contrat de chambre se déclare séparément. Vous pouvez appliquer l'abattement de 60% si le locataire utilise la chambre comme résidence principale. Les charges communes (électricité, internet) se proratisent selon le pourcentage de surface louée.
Si le bien appartient à plusieurs copropriétaires, chacun déclare ses revenus et charges selon son pourcentage de propriété. Pour les couples mariés en gananciales, c'est 50/50. Cela peut être avantageux si l'un des conjoints est en tranche IRPF plus basse.
Déduire la mensualité complète de l'emprunt
Seuls les INTÉRÊTS sont déductibles, pas le remboursement du capital. Rembourser le capital c'est de l'épargne (ça augmente votre patrimoine net), pas une charge.
Oublier le prorata quand le bien n'a pas été loué toute l'année
Si le bien a été loué 8 mois, vous ne pouvez déduire que 8/12 de l'IBI, copropriété, assurances, amortissement. La différence doit être déclarée comme revenu immobilier imputé.
Déduire des charges sans justificatif
Toute facture doit être à VOTRE nom (pas celui du locataire), avec votre NIF, et payée par un moyen bancaire traçable. Les gros paiements en espèces sont un drapeau rouge pour l'administration.
Confondre amélioration et réparation
Repeindre la cuisine = réparation, déductible à 100% l'année des travaux. Refaire toute la cuisine = amélioration, amortissable à 3% sur des années. L'administration surveille cette ligne de très près.
4 ans à compter de la fin du délai volontaire de déclaration. Si vous avez déclaré l'IRPF 2026 en juin 2027, gardez les factures jusqu'à juin 2031 minimum. Si l'administration ouvre un contrôle, le délai s'interrompt et redémarre.
Uniquement les travaux d'entretien et de réparation (peinture, chaudière, plomberie), à condition que le bien soit mis sur le marché locatif immédiatement après. Les améliorations structurelles (cuisine neuve, double vitrage) ne se déduisent pas en une fois, elles s'amortissent à 3% par an.
Oui, dès le premier jour de mise en location. Si vous louez en cours d'année, prorata par jours. L'amortissement se cumule année après année tant que le bien reste loué, sans durée maximale.
Ensemble. Sur la déclaration de revenus, tous les biens loués s'additionnent dans la même rubrique "revenus du capital immobilier". Mais chaque bien doit avoir sa propre fiche sur le portail AEAT avec sa référence cadastrale, ses revenus et ses charges.
Vous déclarez un résultat net négatif (perte). Ces pertes s'imputent sur les revenus positifs du capital immobilier des 4 années suivantes. Important : si vous déclarez une perte, l'abattement de 60% ne s'applique pas, il ne joue que sur un revenu net positif.
Les frais d'ouverture d'emprunt et frais de notaire associés s'amortissent avec l'emprunt lui-même (pas déductibles en une fois la première année). Les frais de tenue de compte sont déductibles l'année où ils sont payés.
Les non-résidents déposent le Modèle 210 trimestriellement (ou annuellement sans variation). Ils paient 19% sur le revenu net s'ils résident en UE/EEE (avec déduction des charges) ou 24% sur le revenu brut s'ils sont hors UE (sans déduction). PAS d'abattement de 60% dans les deux cas.
L'administration exige de déclarer un revenu minimum égal à la valeur de marché (2% de la valeur cadastrale, ou 1,1% si révisée dans les 10 dernières années). Si vous prouvez que le proche y réside effectivement, vous pouvez appliquer l'abattement de 60%, mais vous n'échappez pas à l'imputation minimum.
Oui. Jusqu'au 31/12/2026, il existe des crédits d'impôt spécifiques (20-60% du coût) pour les travaux améliorant la certification énergétique du bien. Ce sont des CRÉDITS (ils retranchent directement de l'IRPF dû), pas des charges déductibles. Compatibles avec l'amortissement à 3%.
Oui. imotrack détecte le type de chaque dépense que vous chargez ou que le moteur IA extrait de vos factures, les classe dans les bonnes catégories déductibles, applique le prorata par mois loués, et génère l'export fiscal avec toutes les données prêtes pour votre gestor. Sans tableurs, sans double saisie.
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