Todo lo que un inversor particular puede restar al rendimiento del alquiler antes de tributar en el IRPF: lista completa, límites y cómo justificarlo.
Actualizado en mayo de 2026 según LIRPF y la última nota informativa de Hacienda.
El alquiler de vivienda en España genera lo que la Agencia Tributaria llama "rendimientos del capital inmobiliario". Para calcular el rendimiento neto sobre el que pagará IRPF, puede restar todos los gastos necesarios para obtener esos ingresos, siempre que pueda justificarlos. Bien aprovechados, estos gastos pueden bajar su base imponible entre un 30% y un 50%.
Esta guía cubre la situación más común: una persona física (inversor particular) que alquila un piso a un inquilino como vivienda habitual y de larga duración. Para alquiler vacacional, alquiler por habitaciones con servicios, o si tributa como persona jurídica, las reglas cambian, en cada sección le indicamos dónde.
Cada concepto se deduce del rendimiento íntegro (loyer encaissé) ANTES de aplicar la reducción del 60% para vivienda habitual.
| Categoría | Qué incluye |
|---|---|
| Intereses de hipoteca | Sólo los intereses del préstamo, NO la amortización del capital. Si la hipoteca cubre además trasteros o garajes alquilados aparte, prorratee. |
| Gastos de conservación y reparación | Pintura, fontanería, calderas, sustitución de electrodomésticos viejos. NO se incluyen las mejoras (ver fila siguiente). |
| Amortización del 3% | 3% anual del mayor entre el valor catastral de construcción (sin suelo) o el coste de adquisición de la construcción. Aplicable también a los muebles (10%). |
| IBI y otras tasas locales | Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasa de basuras, vado, alumbrado. Prorratéelo por los meses alquilados si el piso no estuvo alquilado todo el año. |
| Comunidad de propietarios | Cuotas ordinarias y derramas extraordinarias para conservación. Las derramas de mejora se amortizan a 3%, no se deducen de golpe. |
| Seguros | Seguro multirriesgo del hogar, seguro de impago (GLI), responsabilidad civil. Si el seguro cubre varios pisos, prorratee. |
| Suministros pagados por usted | Agua, luz, gas, internet sólo si los paga usted (típico en alquiler por habitaciones o cuando el contrato lo prevé). Si los paga el inquilino, no aplican. |
| Honorarios profesionales | Gestor, abogado para redactar el contrato o gestionar un impago, API que captó al inquilino, notario para escrituras relacionadas con el alquiler. |
| Saldos de dudoso cobro | Rentas impagadas que el inquilino no haya pagado tras 6 meses desde la primera reclamación. |
| Mejoras y ampliaciones | Cambio de ventanas a doble vidrio, reforma integral del baño, aire acondicionado nuevo. NO se deducen de golpe. |
| Publicidad y captación | Anuncios en portales inmobiliarios, fotos profesionales, home staging para anunciar el piso. |
| Tributos no estatales | Tasa de inspección técnica del edificio (ITE/IEE), licencias municipales obligatorias para alquilar. |
Fuente: Artículos 21 a 23 de la Ley 35/2006 del IRPF, Reglamento del IRPF (RD 439/2007) y nota informativa AEAT de 2026. Conserve todos los justificantes durante 4 años, plazo de prescripción de Hacienda.
¿Cuánto IRPF pagará exactamente?
Estime su IRPF de alquileres en 30 segundos: aplica la reducción del 60% y soporta residentes (Modelo 100) y no residentes (Modelo 210).
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La calculadora aplica automáticamente la reducción del 60% para residentes y muestra la rentabilidad neta después de impuestos.
Probar la calculadora de rentabilidad arrow_forwardSi su inquilino utiliza el piso como vivienda habitual y tiene un contrato de larga duración (mínimo 5 años con persona física, 7 con jurídica), puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto POSITIVO. Es la ventaja fiscal más importante del alquiler residencial en España.
Importante: la reducción se aplica al rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles), no a los ingresos brutos. Si declara pérdidas no se aplica nada, las pérdidas se compensan con otros rendimientos del capital inmobiliario en los 4 ejercicios siguientes. La reducción tampoco aplica a alquileres vacacionales, por habitaciones con servicios hoteleros, ni a no residentes.
Ejemplo numérico
Loyer anual de 12 000 €, gastos deducibles de 4 800 € (intereses 1 800 € + IBI 350 € + comunidad 720 € + seguros 280 € + amortización 1 650 €). Rendimiento neto = 7 200 €. Aplica reducción del 60%: base imponible = 7 200 × 40% = 2 880 €. Con tramo IRPF al 37%, IRPF a pagar = 1 066 €. Sin la reducción habría pagado 2 664 €. Ahorro fiscal anual: 1 598 €.
La amortización del 3% es probablemente el gasto deducible MÁS olvidado por los pequeños inversores. La Hacienda permite restar cada año el 3% del MAYOR entre dos valores: (a) el valor catastral de la construcción (NO del suelo, que viene desglosado en el recibo del IBI) o (b) el coste de adquisición de la construcción (precio escriturado menos parte del suelo, aproximadamente proporcional al ratio catastral construcción/total).
Es un gasto contable, no salen euros de su cuenta, pero reduce la base imponible cada año. Y se acumula durante toda la vida del piso mientras esté en alquiler. Para los muebles, el porcentaje es del 10% anual durante 10 años. La amortización no se aplica al suelo porque, según Hacienda, el suelo no se deprecia.
Caso práctico
Piso comprado por 200 000 €. El recibo del IBI muestra: valor catastral total 95 000 €, del cual 70 000 € son construcción (74%) y 25 000 € son suelo (26%). Valor amortizable opción A (catastral construcción): 70 000 € Valor amortizable opción B (coste construcción): 200 000 × 74% = 148 000 € Se coge el MAYOR: 148 000 €. Amortización anual = 148 000 × 3% = 4 440 €/año. Muebles (5 000 €) → amortización adicional 500 €/año durante 10 años. Total amortización: 4 940 €/año. Para un piso de 1 000 €/mes (12 000 € anuales), eso retira solo casi el 40% de la renta antes incluso de los demás gastos.
El piso turístico tributa como rendimientos del capital inmobiliario igual que un piso normal, pero SIN la reducción del 60%. Si presta servicios de hostelería (limpieza diaria, recepción, comidas), pasa a actividad económica y debe darse de alta como autónomo, con IVA al 10%.
Cada contrato de habitación se declara por separado. Puede aplicar la reducción del 60% si el inquilino tiene la habitación como vivienda habitual. Los gastos comunes (luz, internet) se prorratean según el porcentaje de superficie alquilada.
Si el piso pertenece a varios copropietarios, cada uno declara sus ingresos y gastos según su porcentaje de titularidad. Para matrimonios en gananciales, se divide al 50%. Esto puede ser ventajoso si uno de los cónyuges tiene un tramo IRPF más bajo.
Deducir la cuota completa de la hipoteca
Sólo son deducibles los INTERESES, no la amortización del capital. La amortización del capital es ahorro suyo (sube su patrimonio neto), no un gasto.
Olvidar prorratear cuando el piso no estuvo alquilado todo el año
Si el piso estuvo 8 meses alquilado, sólo puede deducir 8/12 del IBI, comunidad, seguros, amortización. La diferencia debe declararse como imputación de rentas inmobiliarias.
Deducir gastos sin justificante
Toda factura tiene que estar a su nombre (no del inquilino), con su NIF, y pagada por un medio bancario rastreable. Pagos en efectivo grandes son una bandera roja para Hacienda.
Confundir mejora con reparación
Pintar la cocina = reparación, deducible al 100% el año del gasto. Cambiar toda la cocina por una nueva = mejora, amortizable al 3% durante años. Hacienda mira muy de cerca esta línea.
4 años desde el final del plazo voluntario de declaración. Si declaró el IRPF de 2026 en junio de 2027, debe guardar las facturas hasta junio de 2031 mínimo. Si Hacienda inicia una inspección antes, el plazo se interrumpe y se reinicia.
Sólo si son gastos de conservación y reparación (pintura, calderas, fontanería) y el piso pasa a estar disponible para alquiler inmediatamente después. Las mejoras de fondo (cocina nueva, ventanas dobles) NO se deducen de golpe, se amortizan al 3% anual.
Sí, desde el primer día en que el piso está alquilado. Si lo alquila a mitad de año, prorratée por días. Y la amortización se acumula año tras año mientras el piso siga en alquiler, no tiene plazo máximo.
Junto. En la declaración de la renta, todos los inmuebles alquilados se suman en el mismo apartado de "rendimientos del capital inmobiliario". Pero cada piso requiere su propia ficha en la web de la AEAT con su referencia catastral, ingresos y gastos.
Declara un rendimiento neto negativo (pérdidas). Esas pérdidas se compensan con los rendimientos positivos del capital inmobiliario de los 4 ejercicios siguientes. Importante: si declara pérdidas no aplica la reducción del 60%, esta sólo se usa sobre rendimiento positivo.
Las comisiones de apertura y notario relacionadas con la hipoteca se amortizan junto con la propia hipoteca durante su vida (no se deducen de golpe el primer año). Las comisiones de mantenimiento de cuenta son deducibles el año en que se pagan.
Los no residentes presentan el Modelo 210 trimestralmente (o anual si no hay variaciones). Tributan al tipo del 19% sobre el rendimiento neto si son residentes UE/EEE (pueden deducir gastos) o al 24% sobre el rendimiento bruto si son extra-UE (sin deducción de gastos). NO se aplica la reducción del 60%.
Hacienda exige declarar un rendimiento mínimo equivalente al valor de mercado (regla del 2% sobre valor catastral o 1,1% si fue revisado en los últimos 10 años). Si demuestra que el familiar reside efectivamente, puede aplicar la reducción del 60%, pero no escapa de la imputación mínima.
Sí. Hasta el 31/12/2026, hay deducciones específicas en cuota (20-60% del coste) por obras que mejoren la calificación energética del piso. Estas son DEDUCCIONES (restan del IRPF a pagar), no gastos deducibles. Compatibles con la amortización del 3%.
Sí. imotrack detecta el tipo de cada gasto que sube o que el motor IA extrae de sus facturas, los clasifica en las categorías deducibles correctas, prorratea por meses alquilados, y genera el export fiscal con todos los datos listos para su gestor. Sin Excel, sin doble entrada.
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