Calcule el IIVTNU de la venta de su vivienda con los dos métodos vigentes desde la reforma de 2021. Compare la opción objetiva con la plusvalía real y pague la menor de las dos.
arrow_downward Empiece a calcularEl IIVTNU grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite una propiedad.
La plusvalía municipal, formalmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que paga quien vende, dona o hereda un inmueble urbano. Se calcula sólo sobre el valor del suelo, no sobre la construcción, y lo cobra el ayuntamiento donde está la finca.
Después de que el Tribunal Constitucional anulara el sistema anterior en 2021 (STC 182/2021), el Gobierno publicó el RDL 26/2021 que introdujo dos métodos de cálculo coexistentes. El contribuyente puede elegir el que arroje una cuota menor, lo que normalmente se traduce en un ahorro fiscal real cuando la operación no ha generado mucha plusvalía.
Si el precio de venta es igual o inferior al de compra, no hay hecho imponible: la operación queda exenta. En ese caso conviene presentar la autoliquidación a cero para evitar problemas con el ayuntamiento.
Desde la reforma de 2021 puede elegir el que le sea más favorable.
Aplica un coeficiente por años de tenencia al valor catastral del suelo. Es el sistema tradicional, ahora con tabla de coeficientes actualizable cada año en los Presupuestos Generales del Estado.
Suelo catastral 32 000 €, 8 años de tenencia, coeficiente 0,10, tipo 29% → cuota 928 €.
Calcula la cuota sobre la plusvalía efectiva de la operación, prorrateada por el peso del suelo dentro del valor catastral total. Suele convenir cuando la revalorización ha sido modesta.
Plusvalía 70 000 €, peso del suelo 38%, tipo 29% → cuota 7 714 €. Si la plusvalía fuese sólo 5 000 €, la cuota real bajaría a 551 €, mejor que el método objetivo.
Regla práctica: Cuanto menor sea la ganancia real, mejor sale el método real. Cuanto mayor sea la revalorización, mejor sale el método objetivo.
Si vende por igual o menos que lo que pagó, la operación está exenta por sentencia del Tribunal Constitucional. Conserve escrituras y facturas: tendrá que probarlo.
Muchas ordenanzas municipales aplican una bonificación de hasta el 95% para transmisiones mortis causa entre cónyuges y descendientes directos sobre la vivienda habitual. Revise la ordenanza de su ayuntamiento.
Algunos ayuntamientos (como Madrid o Barcelona) reducen la cuota cuando el importe se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de los plazos marcados por la ordenanza local.
Cada ayuntamiento fija su propio tipo y plazo de autoliquidación. Estos son los más consultados.
| Capital | Tipo aplicable |
|---|---|
| Madrid | 29 % |
| Barcelona | 30 % |
| Valencia | 30 % |
| Sevilla | 29 % |
| Zaragoza | 26 % |
| Málaga | 27,3 % |
Datos a 2026-05. Verifique siempre en la ordenanza fiscal vigente: muchos ayuntamientos revisan los tipos cada año.
En una compraventa, paga siempre el vendedor. En una herencia o donación, paga el heredero o donatario. El comprador nunca paga la plusvalía, aunque por contrato las partes pueden pactar otra cosa: ese pacto sólo tiene efecto entre ellos, frente al ayuntamiento sigue siendo el vendedor el obligado.
No. Desde la STC 59/2017 y confirmado por la STC 182/2021, si la venta no genera incremento de valor real, no hay hecho imponible y queda exento. Tendrá que probar la pérdida con escrituras y, si interviene reforma, facturas de la inversión.
El método objetivo aplica un coeficiente por años de tenencia al valor catastral del suelo (tabla del RDL 26/2021). El método real calcula la cuota sobre la plusvalía contable, prorrateada por el peso del suelo en el valor catastral total. Desde 2021 el contribuyente paga el menor de los dos.
Depende del incremento real. Cuanto menor sea la ganancia respecto al valor catastral del suelo, mejor sale el método real. Cuanto más se haya revalorizado el inmueble en proporción al suelo catastral (típicamente operaciones largas con mucho efecto inflación), suele salir mejor el método objetivo.
En su último recibo del IBI viene desglosado: valor catastral del suelo, valor catastral de la construcción y total. Si no lo encuentra, puede entrar en la sede electrónica del Catastro con certificado digital o Cl@ve y descargarse el dato actualizado.
30 días hábiles desde la transmisión en caso de compraventa. 6 meses (prorrogables a 1 año) en caso de herencia. El régimen es de autoliquidación en la mayoría de capitales: usted calcula y paga, sin esperar a que el ayuntamiento le mande la liquidación.
El método real va a salir muy alto en términos absolutos porque la base será toda la plusvalía contable, pero el peso del suelo en el catastral antiguo suele ser bajo. Conviene calcular las dos vías: en muchos casos el método objetivo, gracias a su coeficiente bajo para los años 8-13, gana por bastante.
No, la cuota de plusvalía municipal no se deduce directamente de su IRPF. Sí se suma como gasto de la venta para reducir la ganancia patrimonial que tribute en su declaración: cuanto más alta sea la plusvalía municipal, más baja queda la base imponible del IRPF por la operación.
Tiene 4 años para solicitar la devolución de ingresos indebidos. Si nunca presentó la autoliquidación o se la giraron por liquidación, plazos diferentes aplican. Si la cuota resulta confiscatoria (más del 100% de la ganancia real), el TC ya ha sentado doctrina: es inconstitucional y se puede recurrir.
Todavía no: el cálculo automático al registrar una venta no está disponible en la beta actual. Sí puede usar esta calculadora con los datos que ya tiene en imotrack (precio de compra, gastos, valores catastrales del piso) y guardar el resultado en el expediente del bien. La integración nativa con cálculo en un clic y export para el gestor está en la hoja de ruta.
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