Guía clara, sin jerga jurídica, sobre la Ley 29/1994 actualizada con la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Pensada para quien gestiona uno o varios pisos en alquiler.
Última revisión: 19 de mayo de 2026, conforme al texto consolidado de la LAU (Ley 29/1994) en el BOE.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el marco principal que regula los alquileres de vivienda, temporada y uso distinto en España. Fue aprobada en 1994 (Ley 29/1994) y modificada varias veces desde entonces, siendo la reforma más importante la introducida por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
Para un inversor con uno o varios pisos en alquiler, conocer la LAU no es una opción: cada cláusula del contrato, cada actualización de renta y cada causa de resolución se rige por esta ley. Esta guía resume lo esencial en 2026, con foco en los cambios que afectan directamente a la rentabilidad y a la gestión diaria.
Las cifras y plazos que más se consultan, actualizados a 2026.
| Norma principal | Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. |
| Duración mínima vivienda | 5 años si el arrendador es persona física; 7 años si es persona jurídica (sociedad). Prórroga obligatoria. |
| Prórroga tácita | 3 años adicionales, salvo preaviso del inquilino o causa justificada del arrendador. |
| Fianza legal | 1 mensualidad en vivienda, 2 mensualidades en uso distinto. Garantías adicionales máximo 2 mensualidades. |
| Actualización de renta | Limitada al Índice de Referencia del INE para 2025-2026 (en sustitución del IPC). En zonas tensionadas se aplican límites adicionales. |
| Preaviso de salida | El inquilino puede irse a partir de 6 meses con 30 días de preaviso. Indemnización proporcional si así se pactó. |
Cifras orientativas. Para un contrato concreto consulte siempre a un abogado o gestor.
La Ley 12/2023, conocida como Ley por el derecho a la vivienda, entró en vigor el 26 de mayo de 2023 y modificó varios artículos clave de la LAU. Para el inversor, los cambios más relevantes afectan a la actualización de la renta, las zonas tensionadas y los gastos de gestión.
Estos cambios siguen plenamente vigentes en 2026 y conviene revisarlos antes de firmar cualquier nuevo contrato o de actualizar uno existente.
Sustitución del IPC en la actualización de renta
Para 2025 y 2026, la actualización anual de la renta no puede superar el Índice de Referencia que publica el INE (en lugar del IPC general). En la práctica, esto suele significar subidas más moderadas para los nuevos contratos.
Zonas de mercado residencial tensionado
Las comunidades autónomas pueden declarar áreas concretas como zonas tensionadas. En ellas, el precio de los nuevos contratos se limita al del contrato anterior actualizado, y los grandes tenedores quedan sujetos al sistema de índices.
Gastos de gestión y honorarios inmobiliarios
Los honorarios de la agencia inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato corren por cuenta del arrendador, no del inquilino. Esto incide directamente en la rentabilidad neta del primer año.
Prórroga extraordinaria de un año
El inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 12 meses al finalizar el contrato si acredita situación de vulnerabilidad. El arrendador persona física no puede oponerse salvo en supuestos tasados.
Cada modalidad tiene su propio régimen de duración, fianza y obligaciones.
Inmueble destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Es el régimen más protector y el que aplica la prórroga obligatoria de 5 o 7 años.
Duración mínima 5 años (7 si arrendador es sociedad) + prórroga tácita 3 años.
Uso temporal: vacaciones, traslado laboral, estudios. La causa debe constar en el contrato. No aplica la prórroga obligatoria.
Duración libre pactada. Sin prórroga forzosa. Fianza de 2 mensualidades.
Locales comerciales, oficinas, almacenes. Régimen mayoritariamente dispositivo: las partes pactan condiciones, plazos y renta con gran libertad.
Lo que pacten las partes. Fianza de 2 mensualidades por defecto.
En un alquiler de vivienda firmado en 2026, el inquilino tiene derecho a permanecer en el inmueble durante 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) aunque se haya pactado un plazo menor. Pasado ese periodo, si ninguna de las partes manifiesta lo contrario al menos 4 meses antes (arrendador) o 2 meses antes (inquilino), el contrato se prorroga automáticamente por anualidades hasta un máximo de 3 años más.
El inquilino puede desistir del contrato a partir de los 6 meses comunicándolo con 30 días de antelación. Si las partes lo pactaron, podrá exigirse una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que quede por cumplir.
La actualización anual de la renta solo puede aplicarse si está expresamente pactada en el contrato y nunca puede superar el límite legal vigente. Desde 2024, ese límite es el Índice de Referencia que publica mensualmente el INE, en sustitución del IPC general que se usó hasta entonces.
En la práctica, para 2025-2026 el índice se ha mantenido cercano al 2% anual, frente al 3-4% que llegaba a marcar el IPC. Esto reduce el margen de subida del arrendador y conviene tenerlo en cuenta al proyectar la rentabilidad a largo plazo.
Si su inmueble está en una zona tensionada
En las áreas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado (algunos barrios de Barcelona, San Sebastián, parte de Cataluña), el precio del nuevo contrato no puede superar el del contrato anterior actualizado. Si usted es gran tenedor (más de 5 o 10 inmuebles según la comunidad), se aplica además el sistema oficial de índices de precio.
La LAU enumera causas tasadas por las que el arrendador puede resolver el contrato antes del plazo pactado o de las prórrogas legales. Conviene incluirlas expresamente en el contrato.
Impago de renta o cantidades asimiladas
El impago de una sola mensualidad de renta o de cualquier cantidad cuyo pago haya asumido el inquilino habilita la resolución, previa demanda de desahucio.
Falta de pago de fianza o sus actualizaciones
Si la fianza no se entregó al firmar o si no se ha actualizado al renovarse, el arrendador puede resolver.
Subarriendo o cesión no consentidos
El inquilino no puede subarrendar ni ceder el inmueble sin consentimiento expreso del arrendador.
Daños dolosos o actividades molestas
Realización de obras no consentidas, actividades insalubres, ruidosas o ilegales en el inmueble.
Gastos deducibles del alquiler
Qué puede restar del IRPF sobre los rendimientos de cada contrato firmado bajo la LAU.
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Proyecte la rentabilidad bruta y neta de un alquiler considerando la duración mínima y los gastos legales.
Calcular ahora arrow_forwardSe aplica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023 se rigen por la versión actualizada; los anteriores conservan en general las condiciones pactadas según la ley vigente en su firma.
El inquilino tiene derecho a permanecer 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica. Pasado ese plazo, el contrato se prorroga tácitamente por anualidades hasta un máximo de 3 años más, salvo preaviso.
Para 2025 y 2026, la renta no puede subir más que el Índice de Referencia del INE, que sustituye al IPC general. La actualización solo se aplica si está pactada por escrito en el contrato.
El nuevo contrato no podrá superar el precio del contrato anterior actualizado. Si es gran tenedor (más de 5 o 10 inmuebles según la comunidad), también se aplica el sistema de índices oficial. Las CCAA son las que declaran las zonas.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren por cuenta del arrendador, no del inquilino, conforme al nuevo artículo 20 LAU tras la reforma de 2023.
Sí. A partir del sexto mes de contrato, puede desistir comunicándolo con 30 días de antelación. Si las partes lo pactaron, deberá una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que falte por cumplir.
Una mensualidad de renta en alquiler de vivienda y dos mensualidades en uso distinto. Además, pueden pactarse garantías adicionales (aval, depósito) hasta un máximo de dos mensualidades.
Es una prórroga adicional de hasta 12 meses que el inquilino puede solicitar al final del contrato si acredita situación de vulnerabilidad. El arrendador persona física debe aceptarla salvo en los supuestos tasados por la ley.
Sí, pero solo después del primer año y siempre que se haya hecho constar expresamente en el contrato. Es necesario comunicarlo al inquilino con al menos 2 meses de antelación y acreditar la necesidad.
El texto consolidado oficial está publicado en el BOE (Boletín Oficial del Estado). La versión modificada por la Ley 12/2023 se identifica como Ley 29/1994 con sus actualizaciones posteriores.
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