Un tour d'horizon clair, sans jargon, de la loi 29/1994 telle qu'amendée par la loi 12/2023 sur le droit au logement. Pensé pour qui gère un ou plusieurs biens locatifs en Espagne.
Dernière relecture : 19 mai 2026, sur la base du texte consolidé de la LAU (loi 29/1994) au BOE.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) est le cadre principal qui régit en Espagne les baux d'habitation, de saison et à usage non résidentiel. Adoptée en 1994 (loi 29/1994), elle a été modifiée plusieurs fois, la réforme la plus structurante étant celle introduite par la loi 12/2023 sur le droit au logement.
Pour un investisseur qui possède un ou plusieurs biens en location en Espagne, connaître la LAU n'est pas optionnel : chaque clause du contrat, chaque révision annuelle de loyer et chaque cause de résiliation découle de cette loi. Ce guide résume l'essentiel en 2026, avec un focus sur les points qui pèsent sur la rentabilité nette et la gestion quotidienne.
Les chiffres et délais les plus consultés, à jour 2026.
| Texte principal | Loi 29/1994 sur les baux urbains, modifiée par la loi 12/2023 sur le droit au logement. |
| Durée minimale d'habitation | 5 ans si le bailleur est une personne physique, 7 ans si c'est une société. Prorogation obligatoire. |
| Reconduction tacite | 3 années supplémentaires, sauf préavis du locataire ou motif légal du bailleur. |
| Dépôt de garantie légal | 1 mensualité pour l'habitation, 2 pour l'usage non résidentiel. Garanties additionnelles plafonnées à 2 mensualités. |
| Indexation du loyer | Plafonnée à l'indice de référence de l'INE pour 2025-2026 (en remplacement de l'IPC). Plafonds supplémentaires dans les zones tendues. |
| Préavis de sortie | Le locataire peut partir à partir de 6 mois avec 30 jours de préavis. Indemnité au prorata si elle a été prévue au contrat. |
Données indicatives. Pour un contrat précis, consultez toujours un avocat ou un gestor.
La loi 12/2023, dite "loi sur le droit au logement", est entrée en vigueur le 26 mai 2023 et a modifié plusieurs articles clés de la LAU. Pour l'investisseur, les changements les plus structurants concernent l'indexation du loyer, les zones tendues et les frais d'agence.
Ces changements restent pleinement en vigueur en 2026 et méritent d'être revus avant toute signature ou révision de contrat.
Fin de l'IPC dans l'indexation
Pour 2025 et 2026, la révision annuelle du loyer ne peut excéder l'indice de référence publié par l'INE (à la place de l'IPC général). En pratique, cela entraîne souvent des hausses plus modérées pour les nouveaux contrats.
Zones résidentielles tendues
Les communautés autonomes peuvent déclarer certaines zones comme tendues. Dans ces zones, le loyer d'un nouveau contrat ne peut dépasser celui du contrat précédent actualisé, et les grands bailleurs relèvent du système d'indices officiels.
Frais de gestion et honoraires d'agence
Les honoraires d'agence et les frais de formalisation du contrat sont à la charge du bailleur, plus du locataire. Cela pèse directement sur la rentabilité nette de la première année.
Prorogation extraordinaire d'un an
Le locataire peut demander une prorogation supplémentaire de 12 mois en fin de contrat s'il justifie d'une situation de vulnérabilité. Le bailleur personne physique ne peut s'y opposer sauf cas limitativement prévus.
Chaque régime a ses propres règles de durée, de dépôt et d'obligations.
Bien loué pour satisfaire le besoin permanent de logement du locataire. Régime le plus protecteur, avec la prorogation obligatoire de 5 ou 7 ans.
Minimum 5 ans (7 si bailleur société) + 3 ans de reconduction tacite.
Usage temporaire : vacances, mutation professionnelle, études. La cause doit figurer au contrat. Pas de prorogation obligatoire.
Durée librement convenue. Pas de prorogation forcée. Dépôt de 2 mensualités.
Locaux commerciaux, bureaux, entrepôts. Régime largement supplétif : les parties fixent librement prix, durée et conditions.
Ce qui est convenu entre les parties. Dépôt de 2 mensualités par défaut.
Dans un bail d'habitation signé en 2026, le locataire a le droit de rester 5 ans (7 si le bailleur est une société) même si une durée plus courte a été convenue. Passé ce délai, sauf préavis de l'une des parties au moins 4 mois avant (bailleur) ou 2 mois avant (locataire), le contrat est tacitement reconduit par tranches d'un an jusqu'à 3 années supplémentaires.
Le locataire peut résilier à partir du sixième mois avec 30 jours de préavis. Si cela a été convenu, une indemnité d'une mensualité par année restant à courir peut être exigée.
La révision annuelle du loyer ne peut s'appliquer que si elle a été expressément convenue au contrat et ne peut jamais excéder le plafond légal en vigueur. Depuis 2024, ce plafond est l'indice de référence publié mensuellement par l'INE, en remplacement de l'IPC général utilisé jusqu'alors.
En pratique, pour 2025-2026, l'indice s'est maintenu proche de 2% par an, contre 3 à 4% que pouvait atteindre l'IPC. Cela réduit la marge de manœuvre du bailleur et mérite d'être modélisé dans les projections de rentabilité long terme.
Si votre bien est en zone tendue
Dans les zones de marché résidentiel tendu (certains quartiers de Barcelone, Saint-Sébastien, plusieurs communes catalanes), le loyer du nouveau contrat ne peut dépasser celui du contrat précédent actualisé. Si vous êtes un grand bailleur (plus de 5 ou 10 biens selon la communauté), le système d'indices officiels s'applique en plus.
La LAU énumère des causes limitatives permettant au bailleur de résilier avant le terme ou avant les prorogations légales. Les inscrire expressément au contrat est recommandé.
Impayé de loyer ou de charges assimilées
Une seule mensualité impayée, ou toute somme dont le paiement incombe au locataire, ouvre la voie à la résiliation par voie de demande d'expulsion.
Défaut de dépôt de garantie ou de sa révision
Si le dépôt n'a pas été remis à la signature ou n'a pas été révisé au renouvellement, le bailleur peut résilier.
Sous-location ou cession non autorisées
Le locataire ne peut sous-louer ni céder le bien sans l'accord explicite du bailleur.
Dommages volontaires ou activités gênantes
Travaux non autorisés, activités insalubres, bruyantes ou illégales menées dans le bien.
Charges déductibles du loyer
Ce que vous pouvez retrancher des revenus locatifs sur votre déclaration espagnole, pour chaque contrat signé sous la LAU.
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Calculer maintenant arrow_forwardLa loi 29/1994 sur les baux urbains, telle qu'amendée par la loi 12/2023 sur le droit au logement. Les contrats signés après le 26 mai 2023 sont régis par la version actualisée ; les contrats antérieurs conservent en général les conditions convenues sous la loi en vigueur à la signature.
Le locataire a le droit de rester 5 ans si le bailleur est une personne physique, et 7 ans si c'est une société. Passé ce délai, le contrat est tacitement reconduit par tranches d'un an, jusqu'à 3 ans de plus, sauf préavis.
Pour 2025-2026, le loyer ne peut augmenter de plus que l'indice de référence de l'INE, qui remplace l'IPC général. La révision ne s'applique que si elle a été convenue par écrit dans le contrat.
Le nouveau contrat ne peut dépasser le loyer du contrat précédent actualisé. Si vous êtes grand bailleur (plus de 5 ou 10 biens selon la communauté), le système d'indices officiels s'applique en plus. Les zones tendues sont déclarées par les régions.
Les honoraires d'agence et les frais de formalisation du contrat sont à la charge du bailleur, plus du locataire, conformément au nouvel article 20 LAU issu de la réforme de 2023.
Oui. À partir du sixième mois de contrat, il peut résilier avec 30 jours de préavis. Si cela a été convenu, il doit une indemnité d'une mensualité par année restant à courir.
Une mensualité de loyer pour un bail d'habitation, deux pour l'usage non résidentiel. Des garanties additionnelles (aval bancaire, dépôt) peuvent être convenues jusqu'à deux mensualités supplémentaires.
C'est une prorogation supplémentaire pouvant aller jusqu'à 12 mois que le locataire peut demander en fin de contrat s'il justifie d'une situation de vulnérabilité. Le bailleur personne physique doit l'accepter sauf cas limitativement prévus.
Oui, mais uniquement après la première année et à condition que cela soit expressément stipulé au contrat. Il faut prévenir le locataire au moins 2 mois à l'avance et documenter la nécessité.
Le texte consolidé officiel est publié au BOE (Bulletin Officiel de l'État espagnol). La version modifiée par la loi 12/2023 est référencée comme loi 29/1994 avec ses mises à jour postérieures.
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