L'impôt sur l'accroissement de la valeur des terrains urbains (IIVTNU), connu en Espagne sous le nom de plusvalía municipale, expliqué sans jargon : qui est concerné, comment ça se calcule, et pourquoi la réforme de 2021 a tout changé.
Version du 23 mai 2026. Vérifiée par rapport au RDL 26/2021 et aux ordonnances fiscales municipales 2026.
La plusvalía municipale, officiellement Impôt sur l'Accroissement de Valeur des Terrains de Nature Urbaine (IIVTNU), est un impôt local espagnol prélevé lorsqu'un terrain urbain change de propriétaire, que ce soit par vente, héritage ou donation. Elle ne taxe que le terrain (pas la construction) et seulement quand sa valeur a augmenté depuis que l'actuel propriétaire l'a acquis.
Malgré son nom, elle ne se calcule pas sur la plus-value réelle du propriétaire mais sur la valeur cadastrale du terrain et le nombre d'années écoulées depuis l'achat. La réforme du décret-loi royal 26/2021 a introduit une seconde méthode (la réelle) et le droit de ne rien payer en l'absence d'accroissement.
En bref
Si vous vendez, héritez ou recevez en donation un bien ou un terrain urbain en Espagne ayant pris de la valeur depuis votre acquisition, vous devez la plusvalía municipale à la mairie où il se trouve. Vous disposez de 30 jours en cas de vente ou 6 mois en cas d'héritage pour autoliquider. Vous pouvez choisir entre la méthode objective et la méthode réelle : la mairie applique celle qui vous coûte le moins cher.
Le redevable change selon l'opération. En cas de vente, c'est le vendeur (sauf accord contraire). En héritage ou donation, c'est celui qui reçoit le bien. Dans tous les cas, le délai et le montant dépendent de l'opération et de la commune.
Vente d'un logement ou d'un local
Le vendeur paie dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l'acte. En pratique, c'est souvent la gestoría de l'acheteur ou le notaire qui s'en occupe lors du closing.
Héritage
Les héritiers paient dans les 6 mois suivant le décès, prorogeables à 12 mois sur demande dans les temps. Auto-liquidation auprès de la mairie où se situe le bien.
Donation
Le donataire (celui qui reçoit le bien) paie dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l'acte.
Le RDL 26/2021 oblige les mairies à accepter les deux. Vous pouvez choisir celle qui coûte le moins cher.
Calculée en multipliant la valeur cadastrale du terrain par un coefficient dépendant du nombre d'années depuis l'achat. Le coefficient est actualisé chaque année et chaque commune fixe son taux d'imposition (plafonné à 30 %).
Impôt = Valeur cadastrale du terrain × Coefficient × Taux communal
Calculée sur le gain effectif entre prix d'achat et prix de vente, multiplié par la part que le terrain représente dans la valeur cadastrale totale, puis par le taux communal.
Impôt = (Gain réel × % terrain dans la valeur cadastrale) × Taux communal
Laquelle s'applique ?
La mairie applique par défaut la méthode objective, mais le contribuable peut opter pour la méthode réelle si elle lui est plus favorable. Pour des opérations avec peu de gain et beaucoup d'années, la méthode réelle est souvent moins chère. Utilisez notre calculateur pour comparer avant de déposer.
Le 26 octobre 2021, le Tribunal constitutionnel espagnol a déclaré inconstitutionnelle la méthode de calcul objective alors en vigueur, parce qu'elle pouvait imposer des contribuyentes qui n'avaient pas réalisé de gain réel. Le gouvernement a adopté le RDL 26/2021 pour rétablir l'impôt avec deux changements clés.
Premièrement, le contribuable peut désormais choisir entre la méthode objective et la méthode réelle, et la plus basse s'applique. Deuxièmement, en l'absence d'accroissement de valeur entre acquisition et transmission, l'opération est exonérée et rien n'est dû (mais il faut le déclarer quand même).
La plusvalía municipale s'autoliquide auprès de la mairie où se trouve le bien, pas celle de résidence du contribuable. Chaque commune a son propre formulaire et les délais peuvent varier marginalement, même si les délais légaux sont communs.
| Vente | 30 jours ouvrables à compter de la date de l'acte. |
| Héritage | 6 mois depuis le décès, prorogeables à 12 mois si demandé avant la fin du cinquième mois. |
| Donation | 30 jours ouvrables à compter de la date de l'acte. |
Calculateur de plusvalía municipale
Comparez en quelques secondes les deux méthodes pour votre cas concret, avec le taux d'imposition de votre commune.
Calculer maintenant arrow_forwardPlusvalía lors de la vente d'un bien
Guide pas à pas de l'autoliquidation lors de la vente, avec un exemple numérique.
Lire le guide arrow_forwardNon. La plusvalía municipale taxe le terrain et se paie à la mairie. La plus-value à l'IRPF taxe le gain réel du vendeur et se paie à l'État via la déclaration d'impôt sur le revenu. Ce sont deux impôts différents qui peuvent coïncider.
Par la loi, c'est le vendeur dans une vente. Les parties peuvent en convenir autrement, mais cet accord ne lie que les parties : si l'acheteur s'engage à payer et ne le fait pas, la mairie peut réclamer au vendeur.
Non. Depuis le RDL 26/2021, si vous prouvez qu'il n'y a pas eu d'accroissement de valeur entre achat et vente, l'opération est exonérée. Il faut quand même la déclarer avec les justificatifs.
Le contribuable. La mairie applique la méthode objective par défaut, mais le contribuable peut opter pour la méthode réelle lors de l'auto-liquidation. Bon réflexe : calculer les deux avant de déposer.
30 % par défaut selon la loi espagnole sur les finances locales. Chaque commune fixe le sien, généralement entre 20 % et 30 %. Madrid applique 29 %, Barcelone 30 %, Valence 29 %.
La mairie applique des majorations de 5 %, 10 %, 15 % ou 20 % selon le retard, plus des intérêts de retard au-delà de 12 mois. Mieux vaut autoliquider à temps même si vous n'avez pas encore encaissé le prix de vente.
Seulement si l'auto-liquidation n'était pas devenue définitive lors de la publication de l'arrêt du TC (octobre 2021). Les définitives (plus de 4 ans, sans recours pendant) ne sont pas recouvrables. Consultez un avocat fiscaliste pour votre cas.
Oui, sauf abattements communaux. De nombreuses mairies prévoient des abattements de 50 % à 95 % pour la transmission de la résidence principale au conjoint, descendants ou ascendants. Vérifiez l'ordonnance fiscale de votre commune.
imotrack conserve le prix d'acquisition, les frais associés et la valeur cadastrale de chaque bien. Au moment de vendre ou de transmettre, le calcul de la plusvalía est en un clic.
Tester le calculateurGratuit. Sans inscription. Compare les deux méthodes en quelques secondes.
