IRAV 2026 : de combien augmenter le loyer cette année
L'indice qui plafonne la révision annuelle des loyers en Espagne, le plafond de 2 % introduit par le RDL 29/2026 et une calculatrice pour obtenir le nouveau loyer de votre bail en une minute.
Avec le dernier IRAV publié par l'INE (août 2026 : 2,47 %) et le RDL 29/2026 publié au BOE le 7 octobre.
boltRéponse courte
Si votre bail a été signé à partir du 26 mai 2023, la hausse annuelle ne peut jamais dépasser l'IRAV, l'indice publié chaque mois par l'INE : le dernier disponible, celui d'août 2026, est de 2,47 %. Et si la date de révision tombe entre le 8 octobre 2026 et le 31 décembre 2027, le RDL 29/2026 ajoute un plafond de 2 %, sauf nouvel accord avec le locataire.
Sans clause de révision dans le bail, pas de hausse. Et si votre loyer dépasse déjà l'indice de référence des prix d'une zone tendue, le RDL 29/2026 interdit toute hausse jusqu'à fin 2027.
Calculez le nouveau loyer de votre bail
Saisissez la date de signature, la date de révision et votre loyer : nous vous indiquons l'indice à appliquer, si le plafond de 2 % vous concerne et de combien le loyer augmente. Aucune donnée n'est conservée.
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Commencer gratuitementRésultat indicatif établi avec les données de l'INE et le texte du BOE au 7 octobre 2026. Ne remplace pas l'avis d'un avocat.
IRAV et IPC par mois
Variation annuelle publiée par l'INE. Chaque révision utilise le dernier chiffre publié à cette date.
| Mois | IRAV 2025 | IRAV 2026 | IPC 2026 |
|---|---|---|---|
| Janvier | 2,19 % | 2,14 % | 2,3 % |
| Février | 2,08 % | 2,16 % | 2,3 % |
| Mars | 1,98 % | 2,47 % | 3,4 % |
| Avril | 2,09 % | 2,40 % | 3,2 % |
| Mai | 1,99 % | 2,48 % | 3,2 % |
| Juin | 2,10 % | 2,44 % | 3,2 % |
| Juillet | 2,15 % | 2,49 % | 3,6 % |
| Août | 2,19 % | 2,47 % | 4,3 % |
| Septembre | 2,22 % | À venir | À venir |
| Octobre | 2,25 % | À venir | À venir |
| Novembre | 2,29 % | À venir | À venir |
| Décembre | 2,32 % | À venir | À venir |
Source : INE (séries IRAV et IPC général, variation annuelle). L'INE publie chaque chiffre vers le milieu du mois suivant ; celui de septembre 2026 paraîtra mi-octobre.
Qu'est-ce que l'IRAV
L'IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) est l'indice fixé par l'INE pour plafonner la hausse annuelle des loyers en Espagne. Il a été créé par la loi logement 12/2023 et il est publié chaque mois depuis novembre 2024 : il s'applique donc depuis janvier 2025.
Il est conçu pour être plus stable que l'IPC : l'INE retient le plus bas de plusieurs indicateurs d'inflation, dont l'IPC général et l'IPC sous-jacent. C'est pourquoi, quand l'IPC s'envole, comme en août 2026 (4,3 %), l'IRAV reste bien plus bas (2,47 %).
Quel indice s'applique à votre bail
Tout dépend de la date de signature et de la clause de révision. Le RDL 29/2026 a réécrit l'article 18 de la LAU avec ces règles :
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description
Bail sans clause de révision
Le loyer n'est pas révisé. L'article 18 ne permet une hausse que dans les termes convenus par les parties.
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Signé à partir du 26 mai 2023, clause sans indice précis
L'IRAV du dernier mois publié à la date de révision s'applique.
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Signé à partir du 26 mai 2023, clause IPC
Vous appliquez l'IPC, mais la hausse ne peut jamais dépasser l'IRAV : en pratique, le plus bas des deux.
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Signé avant le 26 mai 2023
Ce que prévoit le bail s'applique, en général l'IPC, sans plafond IRAV. Les plafonds temporaires de 2 % (2022 et 2023) et de 3 % (2024) ne sont plus en vigueur, mais le nouveau plafond du RDL 29/2026 vous concerne.
Le plafond de 2 % du RDL 29/2026
Le RDL 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, limite les révisions qui tombent jusqu'au 31 décembre 2027 pour les baux d'habitation soumis à la LAU, quelle que soit leur date de signature : sans nouvel accord avec le locataire, la hausse ne peut pas dépasser 2 %. Et si le loyer dépasse déjà la limite de l'indice de référence des prix, aucune hausse n'est possible.
Attention : c'est un décret-loi, et la Députation permanente du Congrès doit le valider avant mi-novembre ; la date du vote n'est pas encore fixée. Le PNV a annoncé son soutien, mais deux décrets avec des plafonds similaires ont déjà été abrogés cette année (en avril et le 2 octobre) : vérifiez le résultat avant d'annoncer la hausse.
Tout sur les décrets logement 2026 arrow_forwardRéviser le loyer étape par étape
La révision n'est pas automatique : vous devez la notifier. Cinq étapes pour bien faire :
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1
Vérifiez que le bail contient une clause de révision et sa date anniversaire.
-
2
Relevez le dernier chiffre publié par l'INE à cette date (IRAV, IPC ou les deux selon votre bail) et appliquez les plafonds en vigueur.
-
3
Informez le locataire par écrit en indiquant le pourcentage appliqué. Une mention sur la quittance du mois précédent suffit ; pour prouver la date, utilisez un burofax ou un e-mail avec accusé de réception.
-
4
Encaissez le nouveau loyer à partir du mois suivant la notification. Si vous avez oublié, vous ne pouvez pas réclamer les mois passés.
-
5
Conservez la notification et le chiffre de l'INE avec le bail : le locataire peut demander le certificat de l'indice.
Les révisions de loyer en pilote automatique
Avec plusieurs baux, chacun avec sa date, sa clause et son indice, il est facile d'oublier une révision ou d'appliquer le mauvais chiffre. imotrack s'en charge :
- check Un rappel avant chaque anniversaire de bail, avec le bon indice.
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Les erreurs fréquentes lors de la révision
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Augmenter sans clause
Si le bail ne prévoit pas de révision, vous ne pouvez pas l'imposer unilatéralement.
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Devancer la date anniversaire
Le loyer n'est révisé qu'à chaque anniversaire du bail, pas en début d'année.
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Prendre le mauvais mois
On applique le dernier chiffre publié à la date de révision, pas le mois qui vous arrange.
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Oublier l'IRAV ou le plafond de 2 %
Pour les baux signés à partir du 26 mai 2023, l'IRAV plafonne la hausse même si le bail prévoit l'IPC. Et jusqu'à fin 2027, le RDL 29/2026 ajoute le plafond de 2 %.
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Réclamer rétroactivement
Le nouveau loyer n'est dû qu'à partir du mois suivant la notification écrite.
IRAV et indice de référence des prix : deux choses différentes
L'IRAV est un pourcentage : il plafonne la hausse annuelle du loyer d'un bail en cours. L'indice de référence des prix est un montant en euros par mètre carré : il fixe le loyer maximal d'un logement situé en zone tendue déclarée.
lightbulb Le RDL 29/2026 les relie : si votre loyer dépasse déjà la limite de l'indice de référence des prix, aucune hausse n'est possible jusqu'au 31 décembre 2027, même si l'IRAV la permettrait.
Décrets logement 2026
Prolongation de 2 ans, plafond de 2 % et renouvellement de 5 ou 7 ans : ce qui est en vigueur et ce qui est soumis au vote.
Lire le guide arrow_forwardGuide de la loi logement
Zones tendues et indice de référence des prix selon la loi 12/2023.
Lire le guide arrow_forwardQuestions fréquentes sur l'IRAV
Quel est le dernier IRAV publié ? expand_more
Celui d'août 2026, à 2,47 %, publié par l'INE mi-septembre. Celui de septembre paraîtra mi-octobre.
De combien puis-je augmenter le loyer en 2026 ? expand_more
Cela dépend de la date de signature et de la clause. Pour les baux signés à partir du 26 mai 2023, au maximum l'IRAV. Et pour les révisions entre le 8 octobre 2026 et le 31 décembre 2027, au maximum 2 % sans nouvel accord, ou rien si votre loyer dépasse l'indice de référence des prix.
L'IRAV s'applique-t-il aux baux signés avant mai 2023 ? expand_more
Pas comme plafond : ces baux sont révisés selon leur clause, généralement avec l'IPC. Ils sont en revanche soumis au plafond de 2 % du RDL 29/2026 jusqu'à fin 2027.
Mon bail prévoit l'IPC, que dois-je appliquer ? expand_more
S'il a été signé à partir du 26 mai 2023, le plus bas entre l'IPC et l'IRAV. S'il est antérieur, l'IPC. Dans les deux cas, avec le plafond de 2 % du RDL 29/2026 pour les révisions jusqu'à fin 2027.
Et si mon bail n'a pas de clause de révision ? expand_more
Alors il n'y a pas de révision : le loyer reste inchangé jusqu'à un nouvel accord ou un nouveau bail.
Dois-je prévenir le locataire ? expand_more
Oui, par écrit, en indiquant le pourcentage appliqué. Le nouveau loyer est dû à partir du mois suivant la notification.
Puis-je convenir d'une hausse supérieure à 2 % ? expand_more
Le RDL 29/2026 autorise un nouvel accord entre les parties, sauf si votre loyer dépasse l'indice de référence des prix. Pour les baux signés à partir de mai 2023, l'IRAV reste le plafond de la révision annuelle.
Que se passe-t-il si le RDL 29/2026 n'est pas validé ? expand_more
Le plafond de 2 % disparaîtrait et seuls l'IRAV et les termes du bail s'appliqueraient de nouveau. La Députation permanente a jusqu'à mi-novembre pour le voter.
Sources officielles
- INE : indice de référence des loyers (IRAV), méthodologie et données.
- BOE-A-2026-20823 : décret-loi royal 29/2026 (article 18 de la LAU et plafond de 2 %).
- BOE : loi 29/1994 sur les baux urbains, texte consolidé.
- BOE : loi logement 12/2023.
Ce guide est informatif et ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un gestor.
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