IRAV 2026: cuánto puedes subir el alquiler este año
El índice que limita la actualización anual de la renta, el tope del 2 % que llega con el RDL 29/2026 y una calculadora para saber la nueva renta de tu contrato en un minuto.
Con el último IRAV publicado por el INE (agosto de 2026: 2,47 %) y el RDL 29/2026 publicado en el BOE el 7 de octubre.
boltRespuesta corta
Si tu contrato se firmó desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual nunca puede superar el IRAV, el índice que publica el INE cada mes: el último disponible, de agosto de 2026, es del 2,47 %. Y si la fecha de actualización cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el RDL 29/2026 añade un tope del 2 % salvo nuevo acuerdo con el inquilino.
Sin cláusula de actualización en el contrato no hay subida. Y si tu renta ya supera el índice de referencia de precios de una zona tensionada, el RDL 29/2026 no permite ninguna subida hasta finales de 2027.
Calcula la nueva renta de tu contrato
Introduce la fecha de firma, la fecha de actualización y tu renta: te decimos qué índice aplicar, si te afecta el tope del 2 % y cuánto sube. No guardamos ningún dato.
Tu actualización
Subida aplicable
Nueva renta
Diferencia al mes
Diferencia al año
Que ninguna actualización se te pase
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IRAV e IPC por meses
Variación anual publicada por el INE. Para cada actualización se usa el último dato publicado en esa fecha.
| Mes | IRAV 2025 | IRAV 2026 | IPC 2026 |
|---|---|---|---|
| Enero | 2,19 % | 2,14 % | 2,3 % |
| Febrero | 2,08 % | 2,16 % | 2,3 % |
| Marzo | 1,98 % | 2,47 % | 3,4 % |
| Abril | 2,09 % | 2,40 % | 3,2 % |
| Mayo | 1,99 % | 2,48 % | 3,2 % |
| Junio | 2,10 % | 2,44 % | 3,2 % |
| Julio | 2,15 % | 2,49 % | 3,6 % |
| Agosto | 2,19 % | 2,47 % | 4,3 % |
| Septiembre | 2,22 % | Pendiente | Pendiente |
| Octubre | 2,25 % | Pendiente | Pendiente |
| Noviembre | 2,29 % | Pendiente | Pendiente |
| Diciembre | 2,32 % | Pendiente | Pendiente |
Fuente: INE (series IRAV e IPC general, variación anual). El INE publica cada dato hacia mediados del mes siguiente; el de septiembre de 2026 saldrá a mediados de octubre.
Qué es el IRAV
El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) es el índice que fija el INE para limitar la subida anual de los alquileres. Lo creó la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y se publica cada mes desde noviembre de 2024, así que se aplica desde enero de 2025.
Se calcula para que sea más estable que el IPC: el INE toma el menor de varios indicadores de inflación, entre ellos el IPC general y el IPC subyacente. Por eso, cuando el IPC se dispara, como en agosto de 2026 (4,3 %), el IRAV se queda mucho más bajo (2,47 %).
Qué índice se aplica a tu contrato
Todo depende de la fecha de firma y de lo que diga la cláusula de actualización. El RDL 29/2026 ha reescrito el artículo 18 de la LAU con estas reglas:
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Contrato sin cláusula de actualización
La renta no se actualiza. El artículo 18 solo permite subirla en los términos pactados por las partes.
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Firmado desde el 26 de mayo de 2023, con cláusula sin índice concreto
Se aplica el IRAV del último mes publicado en la fecha de actualización.
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Firmado desde el 26 de mayo de 2023, con cláusula de IPC
Aplicas el IPC, pero la subida nunca puede superar el IRAV: en la práctica, el menor de los dos.
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Firmado antes del 26 de mayo de 2023
Se aplica lo pactado en el contrato, normalmente el IPC, sin el límite del IRAV. Los topes temporales del 2 % (2022 y 2023) y del 3 % (2024) ya no están vigentes, pero el nuevo tope del RDL 29/2026 sí te afecta.
El tope del 2 % del RDL 29/2026
El RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, limita las actualizaciones que se produzcan hasta el 31 de diciembre de 2027 en los contratos de vivienda sujetos a la LAU, sea cual sea su fecha de firma: si no hay un nuevo acuerdo con el inquilino, la subida no puede superar el 2 %. Y si la renta ya supera el límite del índice de referencia de precios, no cabe ninguna subida.
Ojo: es un real decreto-ley y la Diputación Permanente del Congreso debe convalidarlo antes de mediados de noviembre; la fecha de la votación aún no está fijada. El PNV ha anunciado su apoyo, pero este año ya se derogaron dos decretos con topes parecidos (en abril y el 2 de octubre), así que comprueba el resultado antes de comunicar la subida.
Todo sobre los decretos de vivienda de 2026 arrow_forwardCómo actualizar la renta paso a paso
La actualización no es automática: tienes que comunicarla. Cinco pasos para hacerlo bien:
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1
Comprueba que el contrato tiene cláusula de actualización y cuál es la fecha de aniversario.
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2
Busca el último dato publicado por el INE en esa fecha (IRAV, IPC o ambos según tu contrato) y aplica los topes vigentes.
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3
Comunícalo por escrito al inquilino indicando el porcentaje aplicado. Puede ser una nota en el recibo del mes anterior; si quieres prueba de la fecha, usa un burofax o un correo con acuse de recibo.
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4
Cobra la nueva renta desde el mes siguiente a la comunicación. Si te olvidaste, no puedes cobrar los meses atrasados.
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5
Guarda la comunicación y el dato del INE junto al contrato: el inquilino puede pedirte el certificado del índice.
Las actualizaciones, en piloto automático
Con varios contratos, cada uno con su fecha, su cláusula y su índice, es fácil olvidar una actualización o aplicar el dato equivocado. imotrack lo hace por ti:
- check Aviso antes de cada aniversario de contrato, con el índice que corresponde.
- check Nueva renta calculada y registrada en el contrato desde el mes correcto.
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Errores frecuentes al actualizar el alquiler
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Subir sin cláusula
Si el contrato no prevé la actualización, no puedes aplicarla unilateralmente.
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Adelantarse al aniversario
La renta solo se actualiza cuando se cumple cada año de contrato, no a principios de año.
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Usar un mes equivocado
Se aplica el último dato publicado en la fecha de actualización, no el del mes que más te convenga.
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Ignorar el IRAV o el tope del 2 %
En contratos desde el 26 de mayo de 2023, el IRAV limita la subida aunque el contrato diga IPC. Y hasta finales de 2027, el RDL 29/2026 añade el tope del 2 %.
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Cobrar con efecto retroactivo
La nueva renta solo se debe desde el mes siguiente a la comunicación por escrito.
IRAV e índice de referencia de precios: no son lo mismo
El IRAV es un porcentaje: limita cuánto puede subir cada año la renta de un contrato en vigor. El índice de referencia de precios es un importe en euros por metro cuadrado: fija la renta máxima de una vivienda en una zona tensionada declarada.
lightbulb El RDL 29/2026 los conecta: si tu renta ya supera el límite del índice de referencia de precios, no puedes aplicar ninguna subida hasta el 31 de diciembre de 2027, aunque el IRAV la permita.
Preguntas frecuentes sobre el IRAV
¿Cuál es el último IRAV publicado? expand_more
El de agosto de 2026, del 2,47 %, publicado por el INE a mediados de septiembre. El de septiembre se publicará a mediados de octubre.
¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026? expand_more
Depende de la fecha de firma y de la cláusula. En contratos desde el 26 de mayo de 2023, como mucho el IRAV. Y para actualizaciones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, como mucho un 2 % si no hay nuevo acuerdo, o nada si tu renta supera el índice de referencia de precios.
¿Se aplica el IRAV a contratos anteriores a mayo de 2023? expand_more
No como límite: esos contratos se actualizan según su cláusula, normalmente con el IPC. Sí les afecta el tope del 2 % del RDL 29/2026 hasta finales de 2027.
Mi contrato dice IPC, ¿qué aplico? expand_more
Si se firmó desde el 26 de mayo de 2023, el menor entre el IPC y el IRAV. Si es anterior, el IPC. En los dos casos, con el tope del 2 % del RDL 29/2026 para las actualizaciones hasta finales de 2027.
¿Y si mi contrato no tiene cláusula de actualización? expand_more
Entonces no hay actualización: la renta se mantiene hasta que acordéis otra cosa o firméis un nuevo contrato.
¿Tengo que avisar al inquilino? expand_more
Sí, por escrito y con el porcentaje aplicado. La nueva renta se cobra desde el mes siguiente a la comunicación.
¿Puedo pactar una subida mayor del 2 %? expand_more
El RDL 29/2026 permite un nuevo pacto entre las partes, salvo que tu renta supere el índice de referencia de precios. En contratos desde mayo de 2023, el IRAV sigue siendo el límite de la actualización anual.
¿Qué pasa si el RDL 29/2026 no se convalida? expand_more
El tope del 2 % desaparecería y volverían a aplicarse solo el IRAV y lo pactado en el contrato. La Diputación Permanente tiene hasta mediados de noviembre para votarlo.
Fuentes oficiales
- INE: Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), metodología y datos.
- BOE-A-2026-20823: Real Decreto-ley 29/2026 (artículo 18 de la LAU y tope del 2 %).
- BOE: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado.
- BOE: Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un abogado o gestor.
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