Decretos de vivienda 2026: qué proponían y qué pasa ahora que el Congreso los ha tumbado
Prórroga extraordinaria, renovación automática, alquiler de temporada y por habitaciones: el resumen claro de los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026 para inversores, y lo que de verdad cambia para tus contratos.
Publicado el 3 de octubre de 2026, con las derogaciones ya publicadas en el BOE.
Respuesta corta: no, los decretos de vivienda ya no se aplican. El Gobierno aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos Reales Decretos-ley (26/2026 y 27/2026) con una prórroga extraordinaria de los alquileres, renovaciones automáticas de 5 o 7 años y nuevas reglas para el alquiler de temporada y por habitaciones. El Congreso los derogó el 2 de octubre y el BOE publicó ambas derogaciones ese mismo día.
Para un inversor, la regla práctica es sencilla: tus contratos se siguen rigiendo por la LAU, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y la normativa autonómica y municipal. La única zona gris son las solicitudes enviadas durante las pocas horas en que los decretos estuvieron en vigor. Te lo explicamos todo abajo, con las fuentes oficiales.
verifiedEstado confirmado en el BOE
Los dos decretos están derogados desde el 2 de octubre de 2026
Ya no hay ninguna votación pendiente. El Congreso acordó derogar el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026, y el BOE publicó las dos resoluciones (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527) el mismo 2 de octubre. Sus medidas nuevas dejan de producir efectos.
Cronología: de la aprobación a la derogación en cuatro días
| 29 sep | El Consejo de Ministros aprueba los dos Reales Decretos-ley de vivienda. |
| 30 sep | El BOE publica el RDL 26/2026 (función social de la vivienda y oferta asequible). Entra en vigor al día siguiente. |
| 1 oct | Entra en vigor el RDL 26/2026. El BOE publica el RDL 27/2026 (estabilidad de los contratos de vivienda habitual). |
| 2 oct | Entra en vigor el RDL 27/2026. Ese mismo día el Congreso acuerda derogar los dos decretos y el BOE publica las derogaciones. |
Qué proponía el RDL 26/2026
El primer decreto era un paquete amplio. Estas son las medidas que más afectaban a un inversor particular:
-
flag
Prórroga extraordinaria de hasta 2 años
Los inquilinos con contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2028 podían pedir hasta dos años más, por plazos anuales y con las mismas condiciones, si estaban al corriente de pago durante los ocho meses anteriores.
-
flag
Alquiler de temporada con causa y de 31 días a 12 meses
El arrendador debía justificar la causa del desplazamiento temporal del inquilino, y la duración general quedaba entre 31 días y 12 meses.
-
flag
Tope al alquiler por habitaciones
La suma de las rentas de todas las habitaciones no podía superar la renta de la vivienda completa.
-
flag
Fiscalidad: IVA, IBI e IRPF
IVA del 10 % para pisos amueblados con servicios hoteleros o estancias de hasta 30 noches, recargos de IBI para pisos turísticos y viviendas vacías, y una reducción del IRPF graduada que podía llegar al 100 % si bajabas la renta más de un 5 % en un nuevo contrato.
-
flag
Desahucios de hogares vulnerables
Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030, con excepciones si el arrendador era vulnerable y tenía dos viviendas o menos.
-
flag
Compras por sociedades y fondos
Hasta finales de 2028, las entidades dedicadas a adquirir inmuebles solo podían comprar vivienda por debajo del 70 % de su valor de tasación, salvo excepciones.
Qué proponía el RDL 27/2026
El segundo decreto se centraba en la duración de los contratos de vivienda habitual, y modificaba el primero en el punto de las prórrogas:
-
flag
Renovación automática de 5 o 7 años
Al vencer el contrato, una vez cumplidos 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), se renovaba por plazos sucesivos de la misma duración salvo aviso en contra.
-
flag
Preaviso de 6 meses
El preaviso del arrendador para no renovar pasaba de 4 a 6 meses. El del inquilino seguía en 2 meses.
-
flag
Indemnización de 12 mensualidades
Quien decidiera no renovar debía indemnizar al inquilino con al menos 12 mensualidades, calculadas con el sistema estatal de referencia de precios.
-
flag
Excepciones tasadas
Sin indemnización si el arrendador persona física necesitaba la vivienda para sí o su familia, si el inquilino no vivía allí en los seis meses anteriores o tenía otra vivienda en el municipio, entre otros casos.
Leyes que cambian en 72 horas: ten tus contratos bajo control
Cuando la normativa se mueve tan rápido, lo que te protege es saber exactamente qué contrato vence cuándo y tener cada aviso documentado. imotrack te lo deja listo:
- check Todos tus contratos con su fecha de inicio, fin y prórrogas, en una sola vista.
- check Recordatorios antes de cada vencimiento y de cada plazo de preaviso.
- check Burofaxes, anexos y contratos guardados junto a cada inquilino, listos para tu abogado o gestor.
30 días de prueba gratis, sin tarjeta. Datos cifrados en la UE, conforme al RGPD.
Por qué ya no se aplican
Un Real Decreto-ley entra en vigor en cuanto se publica, pero el artículo 86.2 de la Constitución obliga a someterlo al Congreso para su convalidación. Si el Congreso no lo convalida, queda derogado. Eso es lo que pasó el 2 de octubre: tras el rechazo de Junts, el Gobierno no reunió la mayoría necesaria y la Cámara acordó derogar los dos textos.
No es la primera vez. En abril de 2026 otro real decreto sobre la prórroga de los alquileres estuvo en vigor alrededor de un mes antes de que el Congreso también lo tumbara.
La zona gris: lo que se pidió mientras estuvieron en vigor
Durante esas horas, algunos inquilinos enviaron burofaxes para acogerse a la prórroga extraordinaria y se pidieron suspensiones de desahucios. Una parte de los juristas sostiene que lo solicitado mientras el decreto estaba vigente produce efectos; otra parte lo discute. Además, el RDL 27/2026 modificó el régimen de prórroga del RDL 26/2026, lo que añade incertidumbre.
gavel Los tribunales todavía no se han pronunciado. Si recibiste una solicitud el 1 o el 2 de octubre, no la ignores ni la aceptes sin más: guarda el burofax con su fecha y hora y consulta a un abogado antes de responder.
Qué hacer ahora como inversor
La clave es no confundir una propuesta derogada con una obligación vigente. Cinco pasos concretos:
-
1
Sigue aplicando la LAU, la Ley 12/2023, el índice de actualización que corresponda y las reglas de las zonas tensionadas declaradas.
-
2
No des por obligatorias la renovación de 5 o 7 años, el preaviso de 6 meses ni la indemnización de 12 mensualidades.
-
3
No rehagas tus contratos de temporada ni de habitaciones por la regla de 31 días a 12 meses: no está en vigor a nivel estatal.
-
4
Revisa la normativa autonómica y municipal de tu inmueble, sobre todo en vivienda turística y zonas tensionadas.
-
5
Archiva contratos, avisos y burofaxes con su fecha. Si algo ocurrió el 1 o el 2 de octubre, pide una revisión jurídica individual.
Qué vigilar en las próximas semanas
El Gobierno puede volver a presentar medidas parecidas, por decreto o como proyecto de ley, como ya ocurrió tras el rechazo de abril. Actualizaremos esta guía en cuanto haya un texto nuevo publicado en el BOE.
Preguntas frecuentes sobre los decretos de vivienda
¿Siguen en vigor los decretos de vivienda de 2026? expand_more
No. El Congreso acordó derogar el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026 el 2 de octubre de 2026, y el BOE publicó las dos derogaciones ese mismo día. Sus nuevas medidas no forman parte del derecho vigente.
¿Mi inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria de 2 años? expand_more
Hoy no, porque el RDL 26/2026 está derogado. Solo las solicitudes enviadas mientras estuvo en vigor generan dudas jurídicas; en ese caso, consulta a un abogado.
¿Tengo que pagar 12 mensualidades si no renuevo el contrato? expand_more
No. Esa indemnización era del RDL 27/2026, que fue derogado. Se aplican la LAU vigente, tu contrato y, en su caso, la normativa autonómica.
¿Mis contratos se renuevan automáticamente por 5 o 7 años? expand_more
No por los decretos. Siguen valiendo la duración mínima y las prórrogas de la LAU, incluida la prórroga tácita anual si nadie avisa a tiempo.
¿Cambian las reglas del alquiler de temporada y por habitaciones? expand_more
A nivel estatal, no: la causa obligatoria, el rango de 31 días a 12 meses y el tope de la suma de habitaciones decayeron con la derogación. Revisa igualmente la normativa de tu comunidad y tu ayuntamiento.
Recibí un burofax el 1 o el 2 de octubre, ¿qué hago? expand_more
Guarda el burofax con fecha y hora y no respondas en caliente. Los expertos no se ponen de acuerdo sobre sus efectos y los tribunales aún no se han pronunciado: pide asesoramiento jurídico antes de contestar.
¿Sube el IVA de mi piso turístico al 10 %? expand_more
No por estos decretos: el cambio de IVA y los recargos de IBI eran parte del RDL 26/2026 derogado. Tu fiscalidad sigue como antes del 29 de septiembre.
¿Pueden volver estas medidas? expand_more
Sí, es posible. El Gobierno ya intentó una prórroga similar en abril. Cualquier medida nueva tendría que publicarse en el BOE; mientras tanto, gestiona tus contratos con la normativa vigente.
Fuentes oficiales
- La Moncloa: resumen oficial de las medidas de los dos decretos (1 de octubre de 2026).
- BOE-A-2026-20526: derogación del Real Decreto-ley 26/2026.
- BOE-A-2026-20527: derogación del Real Decreto-ley 27/2026.
- RTVE: qué pasa con las prórrogas pedidas durante la vigencia de los decretos.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un abogado o gestor.
La ley cambia; tu cartera sigue en orden
imotrack centraliza contratos, vencimientos, cobros y documentos de todos tus inmuebles, para que cada cambio normativo te encuentre preparado.
Probar imotrack gratis30 días de prueba gratis, sin tarjeta. Datos cifrados en la UE, conforme al RGPD.