Prórroga del contrato de alquiler en 2026: todas las opciones y cómo responder
Obligatoria, tácita y extraordinaria: cuánto puede alargar el inquilino tu contrato, cuándo puedes negarte y qué cambia con los decretos de octubre de 2026.
Con la LAU vigente y el RDL 29/2026 publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026.
boltRespuesta corta
Tu inquilino puede alargar el contrato por varias vías: la prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si eres una sociedad), la tácita de hasta 3 años más si nadie avisa a tiempo, y tres prórrogas extraordinarias. La más reciente, la del RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, permite hasta 2 años más si la prórroga del contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028 y el inquilino está al día de pago.
En casi todos los casos la prórroga es obligatoria para ti. Lo que sí controlas son los plazos: avisar a tiempo y documentar cada comunicación.
Comprueba tu contrato en 1 minuto
Introduce las fechas de tu contrato y te decimos si tu inquilino puede pedir la prórroga, cuánto puedes subir la renta y qué pasaría si se convalida la renovación de 5 o 7 años. No guardamos ningún dato.
Que no se te pase ningún plazo
Añade este contrato a imotrack: te avisamos antes de cada vencimiento y de cada preaviso, y guardas contratos y burofaxes junto a cada inquilino. 30 días gratis, sin tarjeta.
Empieza gratisResultado orientativo según los textos publicados en el BOE el 7 de octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un abogado.
Las 5 prórrogas del alquiler de un vistazo
De la más habitual a la más reciente. En zona tensionada, la del artículo 10.3 de la LAU prevalece sobre la del RDL 29/2026.
Obligatoria (art. 9 LAU)
Cuándo se aplica
Mientras el contrato no llega a 5 años (7 si el arrendador es una persona jurídica).
Duración
Por plazos anuales hasta los 5 o 7 años.
¿Puedes negarte?
No. Solo puedes recuperar la vivienda por necesidad propia o familiar si eres persona física, lo previste en el contrato, ha pasado el primer año y avisas con 2 meses de antelación.
Tácita (art. 10.1 LAU)
Cuándo se aplica
Al terminar la obligatoria, si nadie avisa: el arrendador con 4 meses de antelación, el inquilino con 2.
Duración
Por plazos anuales, hasta 3 años más.
¿Puedes negarte?
Sí, comunicando que no renuevas al menos 4 meses antes del vencimiento.
Por vulnerabilidad (art. 10.2 LAU)
Cuándo se aplica
Al vencer el contrato, si el inquilino acredita vulnerabilidad con un informe de los servicios sociales del último año.
Duración
Hasta 1 año.
¿Puedes negarte?
Solo es obligatoria si eres gran tenedor, salvo que firméis un nuevo contrato.
En zona tensionada (art. 10.3 LAU)
Cuándo se aplica
Al vencer el contrato de una vivienda en zona tensionada declarada, si el inquilino la pide.
Duración
Por plazos anuales, hasta 3 años.
¿Puedes negarte?
No, salvo acuerdo, nuevo contrato dentro de los límites de renta o necesidad comunicada según el artículo 9.3.
Extraordinaria del RDL 29/2026
Cuándo se aplica
Contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028, con el inquilino al corriente de pago los 8 meses anteriores.
Duración
Por plazos anuales, hasta 2 años.
¿Puedes negarte?
No, salvo acuerdo, nuevo contrato, renovación con una renta al menos un 5 % más baja o necesidad real y acreditada de la vivienda.
| Prórroga | Cuándo se aplica | Duración | ¿Puedes negarte? |
|---|---|---|---|
| Obligatoria (art. 9 LAU) | Mientras el contrato no llega a 5 años (7 si el arrendador es una persona jurídica). | Por plazos anuales hasta los 5 o 7 años. | No. Solo puedes recuperar la vivienda por necesidad propia o familiar si eres persona física, lo previste en el contrato, ha pasado el primer año y avisas con 2 meses de antelación. |
| Tácita (art. 10.1 LAU) | Al terminar la obligatoria, si nadie avisa: el arrendador con 4 meses de antelación, el inquilino con 2. | Por plazos anuales, hasta 3 años más. | Sí, comunicando que no renuevas al menos 4 meses antes del vencimiento. |
| Por vulnerabilidad (art. 10.2 LAU) | Al vencer el contrato, si el inquilino acredita vulnerabilidad con un informe de los servicios sociales del último año. | Hasta 1 año. | Solo es obligatoria si eres gran tenedor, salvo que firméis un nuevo contrato. |
| En zona tensionada (art. 10.3 LAU) | Al vencer el contrato de una vivienda en zona tensionada declarada, si el inquilino la pide. | Por plazos anuales, hasta 3 años. | No, salvo acuerdo, nuevo contrato dentro de los límites de renta o necesidad comunicada según el artículo 9.3. |
| Extraordinaria del RDL 29/2026 | Contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028, con el inquilino al corriente de pago los 8 meses anteriores. | Por plazos anuales, hasta 2 años. | No, salvo acuerdo, nuevo contrato, renovación con una renta al menos un 5 % más baja o necesidad real y acreditada de la vivienda. |
La prórroga obligatoria y la tácita: lo que dice la LAU
Si el contrato se firmó por menos de 5 años (7 si el arrendador es una persona jurídica), se prorroga obligatoriamente cada año hasta alcanzar esa duración. El inquilino puede irse en cada vencimiento anual avisando con 30 días de antelación; tú no puedes impedir la prórroga.
La única salida es la necesidad del artículo 9.3: si eres persona física, lo previste de forma expresa en el contrato y ha pasado el primer año, puedes recuperar la vivienda para ti, tus familiares en primer grado o tu cónyuge en caso de separación o divorcio, avisando con 2 meses de antelación. Si no la ocupas en 3 meses, el inquilino puede volver o pedir una indemnización.
Al acabar la prórroga obligatoria, si ninguna de las partes comunica que no renueva (tú con 4 meses de antelación, el inquilino con 2), el contrato se prorroga cada año hasta 3 años más. Durante ese tiempo el inquilino puede irse avisando con un mes de antelación.
La prórroga extraordinaria del RDL 29/2026, punto por punto
En vigor desde el 8 de octubre de 2026 (disposición final quinta). Lo que tienes que saber como inversor:
-
check_circle
Qué contratos cubre
Contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria, tácita o tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028.
-
check_circle
Qué debe cumplir el inquilino
Estar al corriente del pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. La prórroga solo se aplica si la pide.
-
check_circle
Cómo debes responder
La solicitud debe aceptarse obligatoriamente. La norma no fija un formulario ni un plazo para pedirla o contestarla, así que conviene responder por escrito y conservar la prueba.
-
check_circle
Cuándo puedes negarte
Si pactáis otras condiciones, firmáis un nuevo contrato, renováis o firmáis uno nuevo con una renta al menos un 5 % más baja, o si necesitas la vivienda para ti o tu familia de forma real y acreditada, comunicándolo como prevé el artículo 9.3, aunque no figure en el contrato.
-
check_circle
Durante la prórroga
Se mantienen las condiciones del contrato, y la actualización anual sigue limitada por el tope del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027. Las solicitudes hechas con el RDL 8/2026, entre marzo y abril, se consideran válidas sin repetirlas.
how_to_vote La Diputación Permanente debe votar el RDL 29/2026 antes de mediados de noviembre; aún no hay fecha. El PNV ha anunciado su apoyo, lo que bastaría para convalidarlo. Si no se convalidara, esta prórroga dejaría de poder pedirse, como ya pasó en abril con el RDL 8/2026 y el 2 de octubre con el RDL 26/2026.
Tu inquilino pide la prórroga: cómo responder
Cinco comprobaciones antes de contestar:
-
1
Confirma que es la vivienda habitual del inquilino y que el contrato estaba vigente el 8 de octubre de 2026.
-
2
Mira cuándo termina la prórroga obligatoria o tácita: si es antes del 31 de diciembre de 2028, el contrato entra en el RDL 29/2026.
-
3
Revisa los pagos de los últimos ocho meses: si alguno no se pagó a tiempo, el inquilino no cumple el requisito.
-
4
Comprueba si la vivienda está en zona tensionada: allí prevalece la prórroga de hasta 3 años del artículo 10.3 de la LAU.
-
5
Si no se da ninguna excepción, acepta por escrito y anota la nueva fecha de fin. Si alegas una, documéntala y consulta a un abogado antes de contestar.
Cada vencimiento y cada preaviso, a tiempo
Con varios contratos, cada uno con su fecha de fin, su prórroga y su preaviso, un olvido puede costarte años de contrato. imotrack lo vigila por ti:
- check Fecha de fin y prórrogas de cada contrato en una sola vista.
- check Aviso antes de cada plazo de preaviso de 4 o 6 meses.
- check Solicitudes, respuestas y burofaxes guardados junto a cada inquilino.
30 días de prueba gratis, sin tarjeta. Datos cifrados en la UE, conforme al RGPD.
Si no quieres renovar: el preaviso hoy y con el RDL 28/2026
Hoy, para evitar la prórroga tácita, tienes que comunicar que no renuevas al menos 4 meses antes del vencimiento. La ley no exige una forma concreta, pero un burofax con certificación de texto y acuse de recibo te da prueba del contenido y de la fecha.
Si el RDL 28/2026 se convalida, desde el 15 de noviembre de 2026 los contratos que hayan cumplido 5 años (7 si eres persona jurídica) se renovarán automáticamente por periodos iguales: el preaviso pasará a 6 meses y no renovar costará una indemnización de al menos 12 mensualidades, salvo excepciones. Si a tu contrato le quedan menos de 6 meses el 15 de noviembre, el régimen transitorio permite seguir avisando con 4 meses.
Todo sobre los decretos de vivienda de 2026 arrow_forwardPreguntas frecuentes sobre la prórroga del alquiler
¿Cuánto tiempo puede quedarse mi inquilino? expand_more
Al menos hasta los 5 años de contrato (7 si eres persona jurídica), más hasta 3 años de prórroga tácita si nadie avisa a tiempo. A eso pueden sumarse las prórrogas extraordinarias: hasta 2 años con el RDL 29/2026, o hasta 3 en zona tensionada.
¿Puedo negarme a la prórroga extraordinaria del RDL 29/2026? expand_more
Solo en los casos tasados: acuerdo con otras condiciones, nuevo contrato, renovación con una renta al menos un 5 % más baja o necesidad real y acreditada de la vivienda para ti o tu familia.
¿Cómo debe pedirla el inquilino? expand_more
La norma no fija una forma ni un plazo. Lo habitual es una comunicación por escrito antes del vencimiento, de la que quede constancia de la fecha.
¿Qué pasa con las solicitudes hechas con el RDL 8/2026? expand_more
El RDL 29/2026 las da por válidas sin necesidad de repetirlas. Cuando esa prórroga termine, una nueva solicitud se rige por el RDL 29/2026.
¿Sube la renta durante la prórroga? expand_more
Se mantienen las condiciones del contrato, incluida su cláusula de actualización, con el tope del 2 % para las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027.
¿Con cuánta antelación tengo que avisar si no quiero renovar? expand_more
Hoy, al menos 4 meses antes del vencimiento. Si el RDL 28/2026 se convalida, serán 6 meses para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, con un régimen transitorio para los contratos a los que queden menos de 6 meses.
¿Y si el inquilino no está al día de pago? expand_more
No cumple el requisito del RDL 29/2026, que exige estar al corriente y haberlo estado los ocho meses anteriores. Las prórrogas de la LAU siguen sus propias reglas.
¿Qué pasa si el RDL 29/2026 no se convalida? expand_more
Quedaría derogado y ya no se podría pedir esta prórroga. Los efectos de las solicitudes hechas mientras estuvo en vigor podrían discutirse, como ocurrió con los decretos anteriores: consulta a un abogado.
Fuentes oficiales
- BOE: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado.
- BOE-A-2026-20823: Real Decreto-ley 29/2026 (prórroga extraordinaria, disposición final quinta).
- BOE-A-2026-20822: Real Decreto-ley 28/2026.
- BOE: Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
- idealista/news: apoyo del PNV al primer decreto y plazo de convalidación (7 de octubre de 2026).
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un abogado o gestor.
Que ningún plazo de tus contratos te pille por sorpresa
imotrack sigue la fecha de fin, las prórrogas y los preavisos de todos tus contratos.
Probar imotrack gratis30 días de prueba gratis, sin tarjeta. Datos cifrados en la UE, conforme al RGPD.