Prorogation du bail en Espagne en 2026 : toutes les options et comment répondre
Obligatoire, tacite et extraordinaire : jusqu'où le locataire peut prolonger votre bail, quand vous pouvez refuser et ce que changent les décrets d'octobre 2026.
Avec la LAU en vigueur et le RDL 29/2026 publié au BOE le 7 octobre 2026.
boltRéponse courte
Votre locataire peut prolonger le bail de plusieurs façons : la prorogation obligatoire jusqu'à 5 ans (7 si le propriétaire est une société), la prorogation tacite jusqu'à 3 ans de plus si personne ne prévient à temps, et trois prolongations extraordinaires. La plus récente, celle du RDL 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre, permet jusqu'à 2 ans de plus si la prorogation du bail se termine avant le 31 décembre 2028 et que le locataire est à jour de ses loyers.
Dans presque tous les cas, la prorogation s'impose à vous. Ce que vous maîtrisez, ce sont les délais : prévenir à temps et garder une trace de chaque échange.
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Commencer gratuitementRésultat indicatif établi d'après les textes publiés au BOE le 7 octobre 2026. Ne remplace pas l'avis d'un avocat.
Les 5 prorogations du bail en un coup d'œil
De la plus courante à la plus récente. En zone tendue, celle de l'article 10.3 de la LAU prime sur celle du RDL 29/2026.
Obligatoire (art. 9 LAU)
Quand elle s'applique
Tant que le bail n'a pas atteint 5 ans (7 si le propriétaire est une personne morale).
Durée
Par périodes d'un an jusqu'à 5 ou 7 ans.
Pouvez-vous refuser ?
Non. Vous ne pouvez reprendre le logement pour vous ou un proche que si vous êtes une personne physique, que le bail le prévoyait, que la première année est passée et que vous prévenez 2 mois à l'avance.
Tacite (art. 10.1 LAU)
Quand elle s'applique
À la fin de la prorogation obligatoire, si personne ne prévient : le propriétaire 4 mois avant, le locataire 2 mois avant.
Durée
Par périodes d'un an, jusqu'à 3 ans de plus.
Pouvez-vous refuser ?
Oui, en notifiant le non-renouvellement au moins 4 mois avant l'échéance.
Vulnérabilité (art. 10.2 LAU)
Quand elle s'applique
À l'échéance, si le locataire justifie sa vulnérabilité par un rapport des services sociaux datant de moins d'un an.
Durée
Jusqu'à 1 an.
Pouvez-vous refuser ?
Elle ne s'impose que si vous êtes grand détenteur, sauf signature d'un nouveau bail.
Zone tendue (art. 10.3 LAU)
Quand elle s'applique
À l'échéance d'un bail portant sur un logement en zone tendue déclarée, si le locataire la demande.
Durée
Par périodes d'un an, jusqu'à 3 ans.
Pouvez-vous refuser ?
Non, sauf accord, nouveau bail dans les limites de loyer ou besoin notifié selon l'article 9.3.
Extraordinaire du RDL 29/2026
Quand elle s'applique
Baux de résidence principale en cours au 8 octobre 2026 dont la prorogation obligatoire ou tacite se termine avant le 31 décembre 2028, avec un locataire à jour de ses loyers sur les 8 mois précédents.
Durée
Par périodes d'un an, jusqu'à 2 ans.
Pouvez-vous refuser ?
Non, sauf accord, nouveau bail, renouvellement avec un loyer inférieur d'au moins 5 % ou besoin réel et justifié du logement.
| Prorogation | Quand elle s'applique | Durée | Pouvez-vous refuser ? |
|---|---|---|---|
| Obligatoire (art. 9 LAU) | Tant que le bail n'a pas atteint 5 ans (7 si le propriétaire est une personne morale). | Par périodes d'un an jusqu'à 5 ou 7 ans. | Non. Vous ne pouvez reprendre le logement pour vous ou un proche que si vous êtes une personne physique, que le bail le prévoyait, que la première année est passée et que vous prévenez 2 mois à l'avance. |
| Tacite (art. 10.1 LAU) | À la fin de la prorogation obligatoire, si personne ne prévient : le propriétaire 4 mois avant, le locataire 2 mois avant. | Par périodes d'un an, jusqu'à 3 ans de plus. | Oui, en notifiant le non-renouvellement au moins 4 mois avant l'échéance. |
| Vulnérabilité (art. 10.2 LAU) | À l'échéance, si le locataire justifie sa vulnérabilité par un rapport des services sociaux datant de moins d'un an. | Jusqu'à 1 an. | Elle ne s'impose que si vous êtes grand détenteur, sauf signature d'un nouveau bail. |
| Zone tendue (art. 10.3 LAU) | À l'échéance d'un bail portant sur un logement en zone tendue déclarée, si le locataire la demande. | Par périodes d'un an, jusqu'à 3 ans. | Non, sauf accord, nouveau bail dans les limites de loyer ou besoin notifié selon l'article 9.3. |
| Extraordinaire du RDL 29/2026 | Baux de résidence principale en cours au 8 octobre 2026 dont la prorogation obligatoire ou tacite se termine avant le 31 décembre 2028, avec un locataire à jour de ses loyers sur les 8 mois précédents. | Par périodes d'un an, jusqu'à 2 ans. | Non, sauf accord, nouveau bail, renouvellement avec un loyer inférieur d'au moins 5 % ou besoin réel et justifié du logement. |
Prorogation obligatoire et tacite : ce que dit la LAU
Si le bail a été signé pour moins de 5 ans (7 si le propriétaire est une personne morale), il est prorogé d'office chaque année jusqu'à atteindre cette durée. Le locataire peut partir à chaque échéance annuelle avec un préavis de 30 jours ; vous ne pouvez pas empêcher la prorogation.
La seule issue est le besoin prévu à l'article 9.3 : si vous êtes une personne physique, que le bail le prévoyait expressément et que la première année est passée, vous pouvez reprendre le logement pour vous, vos parents ou enfants, ou votre conjoint après une séparation ou un divorce, avec un préavis de 2 mois. Si vous ne l'occupez pas dans les 3 mois, le locataire peut revenir ou demander une indemnité.
À la fin de la prorogation obligatoire, si aucune des parties ne notifie son refus de renouveler (vous 4 mois avant, le locataire 2 mois avant), le bail est prorogé chaque année jusqu'à 3 ans de plus. Pendant cette période, le locataire peut partir avec un préavis d'un mois.
La prolongation extraordinaire du RDL 29/2026, point par point
En vigueur depuis le 8 octobre 2026 (disposition finale cinquième). Ce que vous devez savoir en tant qu'investisseur :
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Quels baux sont concernés
Les baux de résidence principale en cours au 8 octobre 2026 dont la prorogation obligatoire, la prorogation tacite ou la tacite reconduction se termine avant le 31 décembre 2028.
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Ce que le locataire doit remplir
Être à jour de ses loyers et l'avoir été chaque mois pendant les huit mois précédents. La prolongation ne s'applique que s'il la demande.
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Comment répondre
La demande doit être acceptée. Le texte ne prévoit ni formulaire ni délai pour la demander ou y répondre : répondez par écrit et gardez une preuve.
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Quand vous pouvez refuser
Si vous convenez d'autres conditions, signez un nouveau bail, renouvelez ou signez un nouveau bail avec un loyer inférieur d'au moins 5 %, ou si vous avez un besoin réel et justifié du logement pour vous ou votre famille, notifié comme le prévoit l'article 9.3, même si le bail ne le mentionnait pas.
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Pendant la prolongation
Les conditions du bail restent les mêmes, et la révision annuelle reste plafonnée à 2 % jusqu'au 31 décembre 2027. Les demandes faites au titre du RDL 8/2026, entre mars et avril, restent valables sans avoir à les renouveler.
how_to_vote La Députation permanente doit voter le RDL 29/2026 avant mi-novembre ; aucune date n'est fixée. Le PNV a annoncé son soutien, ce qui suffirait à le valider. S'il n'était pas validé, cette prolongation ne pourrait plus être demandée, comme en avril avec le RDL 8/2026 et le 2 octobre avec le RDL 26/2026.
Votre locataire demande la prolongation : comment répondre
Cinq vérifications avant de répondre :
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1
Vérifiez qu'il s'agit de la résidence principale du locataire et que le bail était en cours au 8 octobre 2026.
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2
Regardez quand se termine la prorogation obligatoire ou tacite : si c'est avant le 31 décembre 2028, le bail relève du RDL 29/2026.
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3
Contrôlez les paiements des huit derniers mois : si l'un d'eux a été payé en retard, le locataire ne remplit pas la condition.
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4
Vérifiez si le logement est en zone tendue : la prorogation jusqu'à 3 ans de l'article 10.3 de la LAU y prime.
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5
Si aucune exception ne s'applique, acceptez par écrit et notez la nouvelle date de fin. Si vous en invoquez une, documentez-la et consultez un avocat avant de répondre.
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Si vous ne voulez pas renouveler : le préavis aujourd'hui et avec le RDL 28/2026
Aujourd'hui, pour éviter la prorogation tacite, vous devez notifier votre refus de renouveler au moins 4 mois avant l'échéance. La loi n'impose aucune forme, mais un burofax avec certification du contenu et accusé de réception vous donne la preuve du contenu et de la date.
Si le RDL 28/2026 est validé, à partir du 15 novembre 2026, les baux ayant atteint 5 ans (7 pour une personne morale) se renouvelleront automatiquement pour des périodes identiques : le préavis passera à 6 mois et le non-renouvellement coûtera une indemnité d'au moins 12 mois de loyer, sauf exceptions. S'il reste moins de 6 mois à votre bail au 15 novembre, le régime transitoire permet encore un préavis de 4 mois.
Tout sur les décrets logement 2026 arrow_forwardQuestions fréquentes sur la prorogation du bail
Combien de temps mon locataire peut-il rester ? expand_more
Au moins jusqu'à ce que le bail atteigne 5 ans (7 pour une personne morale), plus jusqu'à 3 ans de prorogation tacite si personne ne prévient à temps. S'y ajoutent les prolongations extraordinaires : jusqu'à 2 ans avec le RDL 29/2026, ou jusqu'à 3 ans en zone tendue.
Puis-je refuser la prolongation extraordinaire du RDL 29/2026 ? expand_more
Seulement dans les cas prévus : accord sur d'autres conditions, nouveau bail, renouvellement avec un loyer inférieur d'au moins 5 % ou besoin réel et justifié du logement pour vous ou votre famille.
Comment le locataire doit-il la demander ? expand_more
Le texte ne prévoit ni forme ni délai. En pratique, une demande écrite avant l'échéance, avec une preuve de la date.
Et les demandes faites au titre du RDL 8/2026 ? expand_more
Le RDL 29/2026 les considère comme valables sans avoir à les renouveler. Quand cette prolongation prend fin, toute nouvelle demande relève du RDL 29/2026.
Le loyer augmente-t-il pendant la prolongation ? expand_more
Les conditions du bail restent les mêmes, y compris sa clause de révision, avec le plafond de 2 % pour les révisions jusqu'au 31 décembre 2027.
Quel préavis donner si je ne veux pas renouveler ? expand_more
Aujourd'hui, au moins 4 mois avant l'échéance. Si le RDL 28/2026 est validé, ce sera 6 mois pour les échéances à partir du 15 novembre 2026, avec un régime transitoire pour les baux auxquels il reste moins de 6 mois.
Et si le locataire n'est pas à jour de ses loyers ? expand_more
Il ne remplit pas la condition du RDL 29/2026, qui exige d'être à jour et de l'avoir été pendant les huit mois précédents. Les prorogations de la LAU suivent leurs propres règles.
Que se passe-t-il si le RDL 29/2026 n'est pas validé ? expand_more
Il serait abrogé et cette prolongation ne pourrait plus être demandée. Les effets des demandes faites pendant qu'il était en vigueur pourraient être contestés, comme pour les décrets précédents : consultez un avocat.
Sources officielles
- BOE : loi 29/1994 sur les baux urbains, texte consolidé.
- BOE-A-2026-20823 : décret-loi royal 29/2026 (prolongation extraordinaire, disposition finale cinquième).
- BOE-A-2026-20822 : décret-loi royal 28/2026.
- BOE : loi logement 12/2023.
- idealista/news : soutien du PNV au premier décret et délai de validation (7 octobre 2026).
Ce guide est informatif et ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un gestor.
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